Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Январь 2018.

Продажи в Январе 2018-го упали на 22%

по сравнению с аналогичным периодом 2017-го года. На первый взгляд, может показаться, что вот он наступил – крах. Но не стоит торопится.

Во-первых, Январь 2017-го года, был рекордным по объёму продаж.

Поэтому падение на его фоне, не выглядит таким уж катастрофическим.

Во-вторых, средний объём продаж за последние десять лет для Января, составляет 4,251.

Таким образом, мы всего на 5,7% ниже средней величины.

В-третьих, Январь, как бы далеко не показатель состояния рынка

,а напротив, один из самых малоактивных месяцев в году.

В-четвёртых

Если рассмотреть падение объёмов продаж, которое отмечалось после введения Fair Housing Plan, 20-го апреля 2017-го года, то мы увидим, что падение объёма продаж, далеко не самое значительное. Летом, мы видели и 35, и даже 40 процентное падение.

Последнее … Хорошо, что так, могло быть и хуже.

Учитывая все перипетии на Рынке Недвижимости Торонто GTA, плюс ужесточение правил выдачи ипотечных кредитов, а также очередное повышение базовой процентной ставки, не вызывал удивление тот факт, что те, кто готов был покупать, постарались успеть заключить сделку, до введения новых правил, т.е. до наступления Нового Года. Таким образом это подтолкнуло, тех Покупателей, которые хотели подождать пару-тройку месяцев, к более скорому решению. Логично, что как результат, мы получили довольно оптимистичные результаты в последнем квартале 2017-го года и ещё более логичным, было бы ожидать, что именно этот факт снизит активность в первом квартале 2018-го года. А на фоне того, что Январь и так крайне малоактивный в плане продаж месяц, мы легко могли бы и до 3,000 транзакций не дотянуться.

Так что в общем, всё гораздо лучше, чем я ожидал.

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Возврат интереса к Low Rise сегменту продолжается

Рассматривая структуру продаж, хочется отметить наметившийся тренд к возврату интереса Покупателей к Low-rise сегменту. Но это относится не ко всему сегменту, а только к более низкому ценовому диапазону. (Глядя на цены, язык не поворачивается, сказать “дешёвому”). Этот тренд продолжается на протяжении последних четырёх, а возможно и шести месяцев.

Например, на протяжении всех летних месяцев, падение объёма продаж в сегменте домов Detached, достигало 60%. В Сентябре 2017-го года, уже составляло 40%. В октябре 30%, в Ноябре 19%, а в Декабре, так и вовсе 13,6%.

Сегмент Townhouse и так чувствовал себя лучше всех среди Low Rise, а по итогам Декабря 2017-го года продажи увеличились на 12%. В Январе 2018-го, падение объёма продаж в сегменте Таунхаусов составило -12,6%. Но хочется отметить, что если на протяжении первых 9 месяцев 2017-го года, спрос на Low-Rise лучше чувствовал себя в Торонто, то к концу года стал смещаться в пригороды. Что снова говорит о том, что Покупатели просто ищут самые дешёвые варианты.

На фоне всего выше сказанного, падение объёма продаж Condo Apartment, выглядит удручающе. Но это не значит, что нелогично. Дело в том, что в то время пока весь Low Rise сегмент дешевел, квартиры в Condo росли. Мало того они росли весьма заметными темпами. Поэтому просто потеряли свою привлекательность. И рост цен в этом сегменте будет зависеть от цен в сегменте Low-Rise.

Количество Активных Листингов на рынке в Январе 2018-го года составило 11,894 единицы.

Более чем двукратный рост (+136,3%), относительно прошлогоднего результата, в аналогичном периоде. Такое количество листингов выглядит внушительно на фоне 2017-го года, когда Покупатель мог выбирать всего лишь из 5,034 листингов. Но это далеко не рекорд. А рекорд, если Вам вдруг интересно, был в Январе 2009-го года — 21,143 (!) листингов. Мало того, результат Января 2018-го года, даже ниже средней цифры за последнее десятилетие, которая составляет 12,192 единицы.

Именно это, даёт повод властям и некоторым аналитикам говорить о том, что хоть спрос на Недвижимость в Торонто GTA и невелик, но и предложение на рынке всё равно недостаточное.

46,8% — Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Январе 2018-го года

Напомню, что рынок считается сбалансированным, когда этот индикатор находится в диапазоне 50-55%. Если этот показатель выше, то это говорит о том, что рынок благоволит Продавцу.

Говорит ли это о том, что рынок сместился в сторону Покупателей? Мне думается, что он находится в достаточно сбалансированном состоянии, но цифры всё же говорят о том, что он немного смещён в сторону Покупателей.

32 дня требовалось, чтобы продать дом в Январе 2018-го года.

В Январе 2017-го года, Недвижимость в Торонто GTA, в среднем продавалась за 19 дней. В прошедшем же месяце среднее время продажи составило 32 дня. Увеличение Среднего Времени Продажи Объекта Недвижимости на 68%, это реально много. Но мы уже говорили о том, что это побочные эффекты того всплеска активности на Рынке Недвижимости Торонто GTA, который мы наблюдали в последнем квартале 2017-го года.

Индикатор Months of Inventory в Январе 2017-го года, увеличился до 3

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Второй месяц подряд этот индикатор растёт относительно предыдущего месяца. Это конечно не есть гуд, но, как и предыдущему пункту скажу, что это просто конъюнктура и глобально, этот факт пока ничего не означает.

Средняя Цена в Январе 2018-го упала на 4,1%, составив — $736,783

Эта цифра конечно чуть выше чем в была в Декабре 2017-го года, но относительно прошлого года Средняя Цена Продажи снизилась на 4,1%. Этот факт говорит не в пользу того, что цены на Недвижимость стремительно снижаются, как некоторые пытаются это интерпретировать, а в пользу того, что Покупатели сосредоточены на более дешёвых вариантах Недвижимости.

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Рост Цен в сегменте Condo Apartment исчерпан.

Цены на Condo Apartment настолько приблизились к цене Таунхаусов, что первые, перестают быть привлекательными. Ввиду этого, я считаю, что рост цен в этом сегменте исчерпал себя и не возобновится, до тех пор, пока не начнётся рост цен в сегменте Low Rise.

Средняя Цена по индексу HPI выросла на 5,16%, составив $743,500

Согласно индексу HPI, Средняя Цена в Декабре 2017-го года, выросла в годовом выражении на 7.19%, составив $743,500. Но это на $1,200 меньше, чем в предыдущем месяце. Таким образом, реальная Средняя Цена, практически сравнялась с Ценой по индексу HPI. Но как вы видите, она не упала ещё ни разу за последние месяцы. А вот весной, мы несомненно увидим отрицательные значения роста в годовом выражении. Но это вызвано ничем иным, как резким скачком цен, который был всего-то на протяжении 2-3 месяцев, в начале 2017-го года.

Первое!

Чем Вызвано Снижение Продаж?

Падение Объёма Продаж в Январе 2018-го года, обусловлено всплеском продаж в последнем квартале 2017-го года, из-за чего те Покупатели, которые подумывали о покупке Недвижимости, поторопились. Так что теперь будем ждать весны, чтобы нивелировать эту брешь в корпусе судна под названием Недвижимость Торонто GTA.

Второе

Второй вывод состоит в том, что рост цен в сегменте Condo Apartment, на данный момент исчерпал себя. Следующий этап роста цен на квартиры наступит только тогда, когда зазор между ценами на квартиры и Таунхаусы заметно увеличится.