Возврат до $130,000 HST на Новые Дома

Сколько дают денег?

Сумма возврата HST на Новые Дома составит:

• Цена до $1,000,000 — полный возврат 13% HST, с максимальной суммой $130,000.

• Дома ценой от $1,000,000 до $1,500,000 — Сохраняется максимально возможная скидка в размере $130,000

• На Новые Дома стоимостью от $1,500,000 до $1,850,000 сумма возврата HST будет постепенно снижаться.

• Новые дома стоимостью более $1,850,000 смогут получить возврат в сумме $24,000, который существовал ранее.

Онтарио расчитывает потратить почти $1,4 миллиарда на временное расширение программы возврата HST на Новые Дома.

Жильё для сдачи в аренду, также участвует в программе

Примечательно, что в расширенную программу возврата HST на Новые Дома, попало и жильё, которое покупается для сдачи в аренду! Так что дорогие инвесторы — вас в этот раз не обошли вниманием 🙂

Хотя, если честно, то видимо до Правительств всех уровней, наконец-то дошло, что в строительной отрасли наступает коллапс. Потому, приняты самые решительные меры, для спасения отрасли. Да, именно так. Я не думаю, что государство вдруг сильно озаботилось чаяниями трудящихся масс, к тому же застройщики и так опустили цены до уровня минимальной рентабельности, но цены всё ещё слишком высоки.

Условия

Согласно представленному бюджету провинции Онтарио на 2026-й год, установлены следующие рамки действия расширенной программы возврата HST на Новые Дома:

Общее требование:

• Покупатель, должен заключить договор с застройщиком в период с 1-го апреля 2026-го года по 31-е Марта 2027-го года (включительно)

А дальше есть 2 варианта:

1. Если Покупатель, приобретает дом, в качестве основного места жительства, то строительство Дома должно начаться не позднее 31-го Декабря 2028 года и в основном завершено, не позднее 31-го Декабря 2031-го года.
2. Если Покупатель, приобретает дом, для сдачи его в аренду, то строительство должно быть в основном завершено, не позднее 31-го Декабря 2029-го года.

Что примечательно — сказано только, что строительство должно начаться не позднее чем … Что это означает? Что расширенная программа возврата HST распространяется на уже построенное жильё, которое стоит непроданным у застройщиков? Интересненько…

А что ещё делает Правительство?

30 Марта, 2026-го года было объявлено о том, что провинция Онтарио и федеральное Правительство Канады подписали соглашение о партнерстве в области строительства жилья, транспортной инфраструктуры и развития населенных пунктов.

Громко заявляется о том, что на осуществление проектов заложенных в это соглашение будет выделено $8,8 миллиардов (правда сумма эта будет распределена на 10 лет).

Что планируется сделать:

• Федеральное Правительство выделит $875 миллионов (из этих же $8,8 млрд.), на покрытие доли расходов федерального Правительства по расширению программы возврата HST на Новые Дома
• Упразднение барьеров для получения разрешений на строительство, упразднение избыточных требований к проектам, стандартизация Building Code (сейчас в каждом городе он может быть свой) и ещё много чего. Подробнее в Building Homes and Improving Transportation Infrastructure Act.
• Уменьшить минимальный размер участвка для строительства до 175 м² (1,884 sqft)

Development Charges

На мой взгляд самое важное это то, что власти начали борьбу с Development Charges, которые за последние 10 лет выросли вдвое. Цель — снизить сборы на 30-50%. Вот несколько примеров Development Charges на дома Detached/ Semi-Detached:

• Markham — $179,391
• Mississauga — $137,725. Но до конца 2027-го года предлагается скидка 50% на обычное жильё и 100% на специализированное арендное жильё.
• Vaughan — $199,440
• Торонто — $137,846
• В свою очередь соглашение о партнерстве в области строительства жилья, транспортной инфраструктуры и развития населенных пунктов, должно снять часть расходов на строительство инфраструктуры с регионов и муницепалитетов, что собственно и позволит снизить эти ставки.

А ещё нас ждёт

• Постройка новых дорог (HWY 413, Bradford Bypass), постройка близнеца Garden City Skyway Bridge, расширение и модернизация HWY 400, 401, 404, ремонт Gardiner Expressway и ещё много других проектов. Подробнее в бюджете Онтарио на 2026-й год.
• Введение общих стандартов строительства дорог для снижения стоимости и ускорения согласований
• Разрешение изпользовать High-Occupancy Vehicle (HOV) Lanes вне часов пик
• Улучшение системы общественного транспорта
• ещё много не столь заметных, но на мой взгляд важных изменений, которые позволят снизить расходы на развитие инфраструктуры и строительство жилья.

Видать сильно припекло, если государство решило реально взяться за дело.

Правительство Онтарио ожидает, что эти меры:

• Стимулируют рост строительства и позволят построить дополнительно 8,000 новых домов
• Поддержат 21,000 рабочих мест
• Обеспечат рост ВВП Онтарио на 2.7 миллиарда долларов

И здесь наблюдается определённый парадокс.

• С одной стороны государству нужно обеспечить доступность жилья — значит цены должны снижаться.
• С другой стороны, девелоперы не могут обеспечить рентабельность проектов даже при текущих ценах (при этом старты новых проектов практически прекратились).
• С третьей, не будем забывать, что отрасль недвижимости обеспечивает до трети ВВП (с этого исследования и начался мой блог 9 лет назад). Следовательно огромный сектор экономики выпадает из общего ВВП. Без него невозможен рост ВВП, гарантирован рост безработицы, падение доходов населения и далее закручивается спираль стагнации в экономике.

Для справки: CMHC считает стартом проекта момент, когда проект выходит на поверхность земли. Для Low-Rise сегмента это не проблема, т.е. фундамент с бейсментов готов уже через 3-4 месяца, а вот в случае High-Rise это занимает около 18 месяцев после реального начала работ на площадке. Теперь вспомните уровни падения стартов, которые демонстрирует статистика на протяжении последнего года (80-89% падение от среднего значения за 10 лет)и наложите поверх этого то, что такой ситуация была не в прошлом месяце (как это нам представляют), а 18 месяцев тому назад!

Видать государство решило, что пора заканчивать душить Рынок Недвижимости Торонто GTA и пришла пора его реанимировать, пока ещё есть возможность.

Кого мы спасаем?

Предложение на рынке недвижимости Торонто GTA сейчас огромное. Но, что касается временного увеличения размера возврата HST, то на мой взгляд, эти меры были в первую очередь предприняты для спасения девелоперов. Большого обвала в строительной отрасли пока не произошло, но уже были и передача начатых проектов от одного девелопера к другому, и схлопывание нескольких компаний среднего уровня, ну а про отмену проектов, даже говорить нечего.

Возврат HST, в том виде в котором он представлен на данный момент, вероятнее всего распространяется не только на жильё, которое будет построено, но и на то, которое уже построено, но находится в распоряжении билдера — это либо непроданные объекты, либо объекты, которые были проданы на этапе проекта, но в итоге Покупатель не закрыл сделку. В сегменте кондо, их очень много и видимо этот пул будет увеличиваться в ближайшие месяцы.

Если это так, то предложение на рынке в реальности сильно не изменится и новых проектов будет запущено немного, а большая часть сделок по этой программе составят невыкупленные квартиры в кондо. Зато, это освободит средства девелоперов, позволит выйти из незаконченных проектов и избежать дополнительных расходов, что во многом спасёт их.

Цены должны снизится

Цены на новые дома/квартиры должны снизится. Но насколько? На $130,000, как нас убеждают заголовки в новостях и пресс-релизах? Нет, конечно!

Давайте считать реальные цифры опираясь на статистику. Увы, данных о средних ценах на новые проекты у меня нет (да и можно ли сейчас на них полагаться), потому будем опираться на самые свежие данные о Средней Цене продажи в Торонто GTA, где конечно же преобладает вторичное жильё. Для простоты, округлим их и представим себе, что Средние Цены на новое и вторичное жильё равны и именно эта цифра является полной ценой объекта недвижимости с учётом HST. Из неё мы и будем вычитать старый размер возврата HST и новый, чтобы получить конечную для Покупателя цену.

Как видите, ни о каких $130,000 речи не идет. При лучшем раскладе, временная промо акция от нашего правительства даст бонус в размере $106,000, а когда речь заходит о кондо, то выгода снижается до $55,000. Что на самом деле большие деньги, но дело в том, что вторичное жильё возрастом около 5 лет в центре Торонто сейчас продаётся по цене в среднем $850 — $950/ sqft., а новые проекты не предлагают цену ниже $1,100/sqft даже за самые убогие варианты. Т.е. проблема пока не решена, но важный шаг по уменьшению этого разрыва сделан.

Что касается Low-Rise сегмента, то там разрыв уже сократился и я видел удачные старты проектов даже год назад (например Bayview Trail). Для пригородов Торонто, мне кажется это окажет очень хорошую поддержку и действительно может перезапустить строительную отрасль.

Большего можно будет ожидать во второй половине года, когда могут начать появляться результаты работы по упрощению получения согласований, разрешений и снижению Development Charges. Если всё это случится, то можно будет надеяться на то, что строительная отрасль в Онтарио будет реанимирована.

First Time Home Buyers

Для вас всё происходящее это одни сплошные плюсы. Цены на жильё уже и так сильно упали. Местами до уровня 2019го года. А если говорить про цены на кондо, то они сейчас ниже цен, которые были на старте проектов. Одним из самых провальных в плане инвестиций, стал Concord Canada House. Отличный, дорогой проект, продажи начались в 2017-м году. Но беда в том, что ещё несколько месяцев назад, можно было найти assignments квартир из этого проекта с ценой на $200,000 меньше, чем контрактная цена 2017-го года. А ведь с тех пор мы видели предковидный и ковидный, самый бурный, период роста цен. Вот так сильно упали цены за последние 4 года.

Итак, для Покупателей своего первого жилья или для тех, кто вышел в кэш и ждал момента для покупки, ситуация складывается очень хорошо. При чём при любом выборе — новое или вторичное жильё. Если вы решите купить новостройку, то Вы сможете получить до $130,000 HST rebate. А если остановите свой выбор на вторичном жилье, то снижение конечной цены на новостройки, должно оказать давление и на рынок вторичного жилья. Следовательно какую-то сумму сможете сэкономить и вы.

Если Вам интересны детали, пишите или звоните мне, чтобы обсудить вашу личную ситуацию и начать подготовку.

Самое время найти хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке и сделать правильный выбор не тратя силы и время на лишние варианты. Если есть вопросы – обращайтесь.

Инвесторы

К Вам полной мере относится всё то, что было сказано выше. Да, Вы сможете рассчитывать на другой возврат HST (New Residential Rental Property Rebate ), но в том же размере.

Ситуация на рынке аренды не так хороша, как это было несколько лет назад — цены на аренду медленно, но всё же снижались на протяжении последних двух лет. Но в то же время, уже год назад было достаточно вариантов, которые могут как минимум выходить в ноль уже сейчас, а с проекцией на будущее, безусловно окажутся прибыльными.

Это касается как Low-rise, так и High-Rise сегмента.

Для тех кто хочет сменить свой дом

Для вас особо ничего не изменится. Ваш нынешний дом подешевеет, как и новый. Суммы наверняка будут разными, но вектор будет одинаковым — вниз.

При этом нельзя не учитывать, что большие и дорогие дома номинально потеряли больше, чем жильё поменьше и подешевле. Поэтому Вам эти изменения на рынке тоже могут быть выгодны.

Продавцам

Признаться, для Вас ситуация на Рынке Недвижимости Торонто GTA и так была грустной, а теперь надежда на рост цен снова отодвинулась. Как минимум на год. Но активность должна будет вырасти.

Канадская экономика в целом и онтарийская в частности, находятся практически в состоянии стагнации и быстрого и лёгкого выхода из этой ситуации, увы, нет. Нас ждёт долгий путь в восстановлению производительности труда до конкурентноспособного уровня и приведению расходов в соответствие с доходами (а выход здесь один — рост ВВП). Вот тогда, можно будет рассчитывать на стабильный рост Рынка Недвижимости Торонто GTA.

Нельзя сбрасывать со счетов и зависимость Торонто от иммиграции. Изменение политики, может сильно изменить баланс на Рынке Недвижимости Торонто GTA. Но, пока тенденции к росту иммиграции не предвидится.

Вот такие дела!

Мыслей по этому поводу много, но я не хотел перегружать статью слишком сильно. Правда всё равно не получилось :).

Поэтому не стесняйтесь обращаться с вопросами и мыслями ко мне напрямую.

Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!