Вот и закончилось прохладное лето. Причём прохладным оно было не только в плане погоды, но и в том,что касалось рынка недвижимости Торонто GTA. Ну что же, давайте вместе смотреть, анализировать Обзор Рынка Недвижимости Торонто Август 2017.
Раунд 1. Объём Продаж
Август, исторически, самый малоактивный месяц в году, за исключением зимнего периода, когда продажи могут снижаться вдвое, а порой и втрое,относительно пиковых значений по году. Какие же результаты преподнёс нам Август 2017-го года, в той непростой ситуации, в которой окзался рынок Недвижимости Торонто GTA? Мне лично, эти результаты кажутся не только крайне интересными, но ещё и приятными. Приятными они мне представляются по двум причинам.
Первая — это то, что количество Продаж объектов жилой недвижимости в Торонто GTA, впервые за последние пять месяцев, выросло относительно предыдущего месяца.
Вторая причина, это то, что я оказался прав в своих прогнозах, относительно сроков стабилизации рынка Недвижимости Торонто GTA. Многое указывает на то, что рынок стабилизировался или крайне близок к этому состоянию.
Ну что же, давайте перейдём к цифрам.
Итак, Toronto Real Estate Board, объявила о том, что в Августе 2017-года, в Торонто GTA, было зарегистрировано 6 357 сделок с жилой недвижимостью, осуществлённых в системе MLS. Это на 34.8% меньше чем годом ранее, что на первый взляд, не сулит ничего хорошего. Но! Давайте смотреть шире.
Открываем СЧЁТ!
Счёт
0
Рынок Стабилизировался
1
Рынок Продолжает Падение
1. 2016-й год был рекордным по количеству продаж
На этом фоне падение продаж на 34,8% выглядит уже не так драматично.
2. Средний объём продаж за последние 10 лет
Если взять средний объём продаж в Августе месяце за последние 10 лет, то окажется что эта цифра составит 7302 продажи в месяц. Таким образом, объём продаж в Августе 2017-го года, всего на 13% меньше, чем в среднем за последнее десятилетие.
3. Объёмы продаж непрерывно росли
Объёмы продаж в Августе месяце, непрерывно росли начиная с 2013-го года. Ну не могло же это продолжаться вечно!
4. Впервые вырос Объём Продаж
Да! В Августе,впервые, начиная с Марта 2017-го года, количество проданных объектов жилой недвижимости увеличилось относительно предыдущего месяца. Хотя на протяжении последних десяти лет, продажи в Августе ВСЕГДА (!) были ниже, чем в Июле того же года.
Увеличение Ставок по Кредитам
При этом изменение Динамики Продаж, произошло невзирая, а пожалуй даже вопреки увеличению ставок по кредитам. За это можно дать дать даже 2 очка, но мы не станем этого делать.
Счёт
5
Рынок Стабилизировался
1
Рынок Продолжает Падение
- Работа с Риэлтором — Form 810
Так как Form 810 — Working with a REALTOR, является неотъемлемой частью пакета документов на оказание услуг по продаже или покупке Недвижимости в Онтарио, давайте детально разберём этот бланк, пункт за пунктом. - Listing Agreement — Разбираем Пункт за ПунктомНа то, чтобы полностью разобрать этот договор в три страницы, придётся потратить часа два, вряд ли меньше. Если же этого не сделать, тогда клиент будет не полностью информирован о правах и обязанностях (как своих, так и своего агента), а от этого возникает недоверие и появляются мифы. Давайте заранее разберём Listing Agreement пункт за пунктом, чтобы не делать этого впопыхах.
- Buyer Representation Agreement — Разбираем Пункт за ПунктомНа то, чтобы полностью разобрать этот договор в три страницы, придётся потратить часа два, вряд ли меньше. Если же этого не сделать, тогда клиент будет не полностью информирован о правах и обязанностях (как своих, так и своего агента), а от этого возникает недоверие и появляются мифы. Давайте заранее разберём Buyer Representation Agreement пункт за пунктом, чтобы не делать этого впопыхах.
Раунд 2. Активные Листинги
Количество Активных Листингов (Объектов выставленных на продажу) — это то, что определяет насколько велик выбор у Покупателей. И разумеется чем этот выбор больше, тем комфортее положение Покупателя и наоборот, чем меньше предложение на рынке, тем сильнее позиции Продавца.
- Количество Активных Листингов на рынке в Августе 2017-го года составило 16,419 единиц.
1. Количество Активных Листингов на рынке в Августе 2017-го года составило 16,419 единиц.
Да, количество Активных Листингов увеличилось на 65% относительно аналогичного периода годом ранее.
Это конечно очко в копилку идеи о том,что Рынок недвижимости Продолжает Падение.
2. Номинально Количество Активных Листингов Снижается.
В номинальном выражении, количество Активных Листингов, достигнув своего пика в почти 21000 единиц, во второй декаде Июня, постоянно снижается.
На мой взгляд, это говорит о том, что Аттракцион Невиданной Щедрости, подошёл к концу и те подарки, которые раздавались в Мае-Июне-Июле закончились. Произошло это потому, что те Продавцы, которые не были готовы к такой резкой коррекции на рынке и не располагали временем для манёвра, вынуждены были продавать свою недвижимость со значительным дисконтом. А так как подобные Продавцы, решив свои задачи ушли с рынка, а оставшиеся Продавцы не готовы продавать по тем ценам, которые сформировались в последние месяцы то, и предложение по сниженным ценам иссякло.
Уверенное очко в пользу Стабилизации Рынка!
3. Сбалансированный Рынок — это 20 000 Активных Листингов.
Раньше считалось, что на сбалансированном Рынке Недвижимости в Торонто GTA, должно быть 20,000 Активных Листингов. Учитывая то, как бурно растёт население нашего мегаполиса, я бы скорее был склонен считать, что сейчас эта цифра должна составлять примерно 23,000.
Таким образом, предложение на рынке на 25% ниже, чем должно быть в условиях сбалансированного рынка. Но этого не видно ввиду того, что Покупатели отошли в сторону и ожидают явных признаков того, что цены достигли дна и пришла пора покупать. Проблема в том, что пока они увидят то, что ситуация изменилась, рынок уже будет двигаться в сторону роста. Его будут толкать отложенный спрос и, как результат, усиленная конкуренция среди Покупателей. Компенсировать это может только избыток предложения, а его пока не видно.
Ещё одно очко в пользу идеи о том, что рынок Недвижимости Стабилизировался.
Счёт
7
Рынок Стабилизировался
2
Рынок Продолжает Падение
Раунд 3. Sales to New Listings Ratio
Sales to New Listings Ratio — это индикатор показывающий соотношение количества проданных объектов недвижимости, к тем что были выставлены на продажу за этот же период времени.
Один из моих любимых показателей, так как он лучше всего отражает состояние дел на рынке.
55,16% — Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Августе 2017-го года
55% — это тот уровень, когда рынок находится на грани Сбалансированного рынка и рынка, на котором властвует Продавец.
В Августе 2017-го года было продано 6357 объектов недвижимости. при этом, Количество Новых Листингов выставленных на продажу, составило 11,523 единицы. таким образом 6357 / 11523 = 55,16%.
При этом в Июле SNLR составлял 41,78%, в Июне 40,65%, а в Мае, так и вовсе 39,46%. Так что как видите, после весьма жёсткой просадки в Мае, рынок стал двигаться к оздоровлению и в Августе Соотношение Проданных объектов жилой недвижимости резко скакнуло в сторону Продавцов. Но это скорее заслуга Продавцов.
Уверенное очко в копилку идеи о том, что Рынок Недвижимости в Торонто GTA Стабилизировался.
Счёт
8
Рынок Стабилизировался
2
Рынок Продолжает Падение
- Возврат до $130,000 HST на Новые ДомаОнтарио предлагает временное (!) расширение существующей программы возврата HST на Новые Дома. Вы можете получить до $130,000. Но как всегда есть нюансы.
- Недвижимость Торонто — Февраль 2026Статистика с Рынка Недвижимости Торонто GTA по итогам Февраля даёт некоторые обнадёживающие сигналы стабилизации. Во-первых падение уровня продаж замедляется. Во-вторых, предложение также понемногу снижается. Ну и вишенкой на торте был разворот тренда к росту как Средней Цены, так и Цены по индексу HPI.
- Недвижимость Торонто — Январь 2026Результат Января 2026-го года 3,082 сделки. Откровенно слабое начало года. Но, есть надежда, что постепенно на протяжении года ситуация будет улучшаться. Ведь мы хорошо знаем, что Самая тёмная ночь перед рассветом
Раунд 4. DOM
Average DOM (Days On Market) — показатель среднего количества дней проведённых на рынке объектом недвижимости.
Ещё один полезный индикатор. Мы с вами уже все знаем, что чем сильнее спрос тем меньшее время простоит на рынке товар. В прошлом году мы не раз могли замечать, что некоторые дома продавались за считанные дни, а поторой и за день. Но всё же это нетипично для нормального рынка.
Индикатор Average DOM в Августе составил 25 дней
В Августе 2016-го года, недвижимость в среднем продавалась за 18 дней. В прошедшем же месяце среднее время продажи составило 25 дней. Это уже приближается к обычным значениям для рынка Торонто.
В любом случае очко зарабатывает идея о том, что Рынок Продолжает Падать.
Счёт
8
Рынок Стабилизировался
3
Рынок Продолжает Падение
Раунд 5. Средняя Цена
Самый простой и самый востребованный показаль это конечно Цена!
Ну что тут говорить Средняя Цена продажи жилой недвижимости в Торонто GTA в Августе 2017-го года, продолжила снижение относительно предыдущего месяца, составив $732,292. Это всего на 3% больше, чем в аналогичном месяце годом ранее.
Хуже всего, как мы уже привыкли, показали себя дома Detached. Они в абсолюте даже потеряли в цене. В Торонто цена снизилась на 1,2%, а в пригородах на 0,1%. При этом в среднем она всё же выросла на незаметные 0,3%.
Semi-Detached дома выросли в цене: В Торонто цена выросла на 15,4%, а в пригородах прибавила всего 7%. Таким образом в GTA цена на дома Semi-Detached в Августе выросла на 12,1%.
Townhouse прибавили в среднем 8,9%. При этом рост цены в Торонто составил 11%, а в пригородах 8,7%.
Ну и в лидерах, как несложно догадаться Квартиры в Кондо. Они в Торонто за год подорожали на 20,9%, в пригородах на 18,9%, а в среднем по Торонто GTA рост средней цены составил 21,4%.
Средняя Цена в Торонто GTA в Августе составила $732,292
Средняя Цена продажи жилой недвижимости в Торонто GTA в Августе 2017-го года, составила $732,292, что на 3% больше чем годом ранее.
Но при этом это меньше чем в предшествующем месяце. Таким образом всё же отдадим очко в пользу идеи о том, что рынок продолжает падать
Динамика Средней Цены стремительно улучшается.
Да, в Августе средняя цена снизилась по отношению к Июлю, но посмотрите всего на $14000, что в три раза меньше чем падение в Июле по отношению к Июню. Ну и так далее.
Да и к тому же в Августе и Июле 2016-го года,средняя цена была ниже чем в Июне 2016-го же года.
Уверенное очко в пользу теории о том, что Рынок Стабилизировался.
Счёт
9
Рынок Стабилизировался
4
Рынок Продолжает Падение
Раунд 6. Средняя Цена по Индексу HPI
HPI (Home Price Index) — это индикатор, который учитывает не только цену объекта недвижимости и его тип, но и берёт в расчёт некоторые характеристики данного объекта. Среди этих характеристик, можно выделить такие как площадь объекта недвижимости, количество комнат, ваннных, гараж, возраст строения, местоположение и т.д.
Этот индекс, для меня лично, является куда более показательным, ввиду того, что позволяет нивелировать флуктуации в структуре продаж. Согласитесь дом дому рознь, и дело даже не в общей площади или количестве спален.
Так вот, если брать в расчёт изменение цен по индексу HPI, то сразу становится видно, что рост средней цены, куда выше. А те показатели, которые мы видим, просто проявляют структуру спроса, в которой преобладает спрос на более дешёвые объекты жилой недвижимости.
Средняя Цена по индексу HPI в Торонто GTA в Августе составила $755,400
При этом, рост цены в Торонто GTA, в годовом выражении, среднем составил 14,25%.
Если же разложить всё по сегментам, то становится очевидным, что дома Detached прибавили в среднем 10,54%, Semi-Detached +9,74%, Townhouse прибавил целых 20,15%, а Квартиры в Кондо приросли на 26,09%.
Таким образом ещё одно очко записываем на счёт идеи о том, что Рынок Недвижимости Торонто GTA Стабилизировался!
Счёт
10
Рынок Стабилизировался
4
Рынок Продолжает Падение
Финальный Гонг!
Ну что же, дорогие друзья, в шести раундах, без нокдаунов и нокаутов, сегодняшний бой завершается убедительной победой по очкам Идеи о том, что Рынок Недвижимости Торонто GTA Стабилизировался! Ура товарищи!
P.S.
И вот, пока я писал и оформлял этот блог, Центральный Банк Канады объявил об очередном повышении базисной процентной ставки. И снова на 0,25%. Мало того, аналитики говорят о том, что запланировано ещё одно повышение на 0,25% в Декабре 2017-го года и ещё два этапа повышения в 2018-м году.
И что вы думаете по этому поводу? Не слишком ли опимистично и напористо ведёт себя Центробанк Канады?
Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!
- Возврат до $130,000 HST на Новые ДомаОнтарио предлагает временное (!) расширение существующей программы возврата HST на Новые Дома. Вы можете получить до $130,000. Но как всегда есть нюансы.
- Недвижимость Торонто — Февраль 2026Статистика с Рынка Недвижимости Торонто GTA по итогам Февраля даёт некоторые обнадёживающие сигналы стабилизации. Во-первых падение уровня продаж замедляется. Во-вторых, предложение также понемногу снижается. Ну и вишенкой на торте был разворот тренда к росту как Средней Цены, так и Цены по индексу HPI.
- Недвижимость Торонто — Январь 2026Результат Января 2026-го года 3,082 сделки. Откровенно слабое начало года. Но, есть надежда, что постепенно на протяжении года ситуация будет улучшаться. Ведь мы хорошо знаем, что Самая тёмная ночь перед рассветом