Недвижимость Торонто — Февраль 2023.

Весна на Рынке Недвижимости Торонто GTA

На Рынке Недвижимости Торонто GTA часто бывает так, что «Весенний Рынок» начинается в Феврале. Нынешний Февраль не стал исключением и продажи относительно Января выросли на 54% и составили 4,783 транзакции. Но это не значит, что мы достигли значений предыдущего года , вовсе нет.

Темп падения продаж относительно аналогичного периода 2022-го года сохраняется примерно на том же уровне, что и в предыдущие месяцы — минус 47%. Но если раньше я говорил о том, что это свидетельство стабилизации рынка, то в данный момент могу с уверенностью заявить, что рынок недвижимости Торонто GTA разогревается, а уровень продаж сдерживается низким уровнем предложения. Особенно остро дефицит предложения наблюдается в сегменте ценой менее $1 миллиона.

Продажи в Феврале на 32% ниже уровня предшествующего десятилетия

Постепенно мы сокращаем отставание от среднего значения за десятилетие.

Недвижимость Торонто GTA — Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Тренд разнонаправленный

Изменение структуры спроса на графиках расположенных ниже, демонстрирует противоположный тренд на рынках Торонто и пригородов. Если в Торонто уменьшается доля квартир Condo (-3%) и домов Semi-Detached (-1%), а при этом растёт доля сделок в сегменте домов Detached (+4%), то в пригородах доля Condo Apartments выросла на 1% за счёт сегмента домов Detached.

Это не означает, что Покупателей не интересуют дома Detached в пригородах. Скорее следует говорить о том, что с одной стороны интерес к этому сегменту был слишком велик в прошлом году, а с другой стороны предложения недорогих домов Detached в пригородах слишком мало в данный момент, что оказывает влияние на продажи.

Дефицит предложения на рынке.

В Феврале 2023-го года Количество Новых Листингов составило 8,367 единиц — это на 40,7% меньше, чем было в прошлом году. Все, кто в данный момент пытается что-то купить, сталкиваются с крайне низким уровнем предложения. Это усугубляется тем, что из статистики стоит вычесть те листинги, которые выставлены на продажу по неадекватной цене.

Как результат, мы снова видим возвращение «в полный рост» техники продаж через малтиоффер — на мой взгляд 75% новых листингов выходят на рынок с заниженной (в разной степени) ценой и Offer Date (днём, когда будут приниматься офферы).

Напомню, что нормальным значением для рынка Торонто GTA, считается 20,000 Активных Листингов.

Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) вырос

В Феврале 2023-го года индикатор SNLR составил 57,2% и полностью соответствует реальной ситуации на рынке.

Рынок уже сбалансирован и постепенно переходит во власть Продавцов. К сожалению, этот баланс восстанавливается не за счёт роста Продаж, а благодаря снижению предложения.

Время снижается

В Феврале 2023-го года Время Продажи выросло втрое относительно аналогичного периода прошлого года и составило 33 дня! Но относительно предыдущего месяца Время Продажи заметно сократилось. Как я и предполагал в предыдущем обзоре, в Январе мы достигли пика индикатора Времени Продажи и теперь будем наблюдать его снижение.

Индикатор Months of Inventory упал до уровня 2,0 месяца

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Год назад, все находившиеся на рынке объекты жилой недвижимости могли быть распроданы за три недели, а сейчас запасов хватит на 2 месяца! Это плохой результат? Да, если сравнивать со статистикой за Февраль прошлого года, но это на треть меньше, чем было всего месяц назад и самый низкий показатель с Мая 2022-го года.

Рынок даёт отчётливые сигналы разогрева.

Средняя Цена Недвижимости в Торонто GTA переходит к росту.

Средняя Цена проданной в Феврале 2023-го года недвижимости составила $1,095,617. В годовом выражении падение Средней Цены продолжало ускоряться и в прошедшем месяце составило $238,000 или 17,9%.

При этом, по отношению к предыдущему месяцу Средняя Цена недвижимости в Торонто GTA выросла на $57,000.

На мой взгляд, уже со следующего месяца мы станем наблюдать совершенно противоположный тренд. Падение Средней Цены станет уменьшаться как в номинальных значениях, так и в процентах. Это будет связано не только с тем фактом, что именно с Февраль 2022-го года показал пиковые значения цен на недвижимость в Торонто GTA, а с Марта цена стала постепенно снижаться, но и с тем, что скорее всего в Январе мы прошли ценовое дно.

Возможен конечно ещё 1 этап снижения цен, в случае если Продавцы, вдохновлённые ростом цен, одновременно ринутся на рынок и предложение резко возрастёт (например как весной 2021-го года), но что-то подсказывает, что рост сможет в лучшем случае сдержать рост цен, но не позволит перейти к дальнейшему снижению.

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

В Торонто рост цен во всех сегментах.

В Феврале, по сравнению с данными месячной давности, Средняя Цена в Торонто выросла во всех сегментах. Что примечательно, что чем дороже сегмент тем более был выражен рост средней цены: дом Detached в Торонто подорожал на $226,000, дом Semi-Detached на $130,000, сегмент Townhouse подорожал на $24,000, а сегмент Condo Apartment вырос в цене на $17,000.

Если же сравнивать с данными годовалой давности, то становится очевидным, что в Торонто падение цен сильно замедлилось. На данный момент ситуация выглядит так: Дом Detached стоит на -17.5% меньше, чем год назад, дом Semi-Detached потерял -14.9%, сегмент Townhouse подешевел на -11.3%, а сегмент Condo Apartment просел на -11,4% относительно уровня Февраля 2022-го года.

В Пригородах Торонто тренд аналогичный, но менее выраженный

В сравнении с Февралём 2022-го года, дом Detached в пригородах подешевел на -21.5%, Semi-Detached подрастерял -25.9%, сегмент Townhouse -18%, а сегмент Condo Apartment просел на -12.4%.

За месяц Средняя Цена в пригородах выросла во всех сегментах: Дом Detached подорожал на $58,000, дом Semi-Detached вырос всего на $1,000, сегмент Townhouse прибавил на $31,000, а Condo Apartment подрос на $16,000 за месяц.

Цена Недвижимости в Торонто GTA по индексу HPI выросла впервые за долгие месяцы

В Феврале 2023-го года Цена по индексу HPI резко выросла на $12,400 по отношению к предыдущему месяцу. В годовом выражении цена упала на $248,700 или на -18.6%. В результате Цена по индексу HPI составляет $1,091,300.

Продажи

Снижение уровня продаж постепенно замедляется и это происходит на фоне падения и без того низкого уровня предложения. Учитывая определённую долю домов, которые выставлены по завышенным ценам у реального Покупателя выбор крайне ограничен. Безусловно, фактор сезонности выступает на первом месте, но похожая ситуация уже наблюдалась несколькими месяцами ранее.

В дополнение к выше сказанному, добавим то факт, что в данный момент на рынке более 70% новых листингов выставляются по заниженной цене под малтиоффер. Но главное то, что если полгода назад в лучшем случае треть из этих попыток были успешны, то в Феврале, уже более 60% малтиофферов дают положительный результат. Да, это не 20 офферов как было год назад, но свои 2-3-4 оффера они получают, а некоторые собирают и по 8-10 офферов. Более того, иногда эти малтиофферы случаются спонтанно.

Цена Недвижимости в Торонто GTA

Средняя Цена на Недвижимость Торонто после абсолютного рекорда, установленного в Феврале 2022-го года неуклонно снижалась. В Августе, на фоне снизившегося Предложения и увеличившихся Продаж, Средняя Цена получила поддержку и даже начала неуверенный рост. Ноябрь прекратил осеннее ралли и Средняя Цена снова упала на уровень Августа месяца, а Декабрь и Январь продолжили тренд снижения Средней Цены, хотя темп падения Средней Цены постепенно замедлялся.

И вот в Феврале, совокупность всех факторов позволила ценам совершить резкий скачок. Согласитесь, рост Средней Цены на $57,000 за месяц, это не жалкие потуги Августа (+$5,000) и Сентября (+$7,000) — это серьёзная заявка на разворот тренда.

Поддержка цены может быть объяснена дефицитом предложения и вряд ли стоит ожидать значительного роста этого самого предложения. Мы дошли до точки, когда Продавцы которые хотели (или были вынуждены) продать дом, уже его продали. Остальные адаптировались к новым реалиям и продавать по тем ценам, которые сейчас предлагаются на рынке не желают. Он готовы подождать год, два, сколько нужно, чтобы после продать дом дороже. Ситауция на рынке аренды тоже этому способствует.

Возможно мы прошли дно?

А теперь давайте объединим всё выше сказанное и попытамся выстроить все мысли в один стройный ряд.

Предложение

Продавцы вторичной недвижимости выставлять дома на продажу сильно не торопятся. Они в «риалэстейте» давно и знают чем заканчиваются все кризисы на Рынке Недвижимости Торонто GTA — ростом цен.

Застройщики, как оказалось цены опускать не только не хотят, но и не могут по объективным причинам. Поэтому просто, как всегда, сильно замедляют запуск новых проектов. Так что, от них ждать серьёзых вливаний предложения не стоит. В любом случае в Торонто GTA сдаётся в пике до 50,000 юнитов в год, а во всём Онтарио рекорд был 96,000 единиц жилья. Эти показатели сильно отстают от темпов миграции, а амбициозный план Правительства Онтарио построить 1,5 миллиона новых домов/квартир пока выглядит фантастическим даже для застройщиков.

Кредитование

Ставки по кредитам выросли настолько, что многие в шоке, т.к. никогда не видели подобных уровней в Канаде. Некоторые пересказывают страшилки из 1989-го года про 25% годовых и т.д.

В реальности, Правительство (и главное время) добиваются определённых успехов в борьбе с инфляцией, но мы платим за это замедлением экономики. Долго это вряд ли может продолжаться и как все ожидают, overnight rate пойдёт вниз к концу текущего года. Ну может быть в начале следующего. Вместе с ним станут снижаться и ставки по ипотеке с плавающей ставкой. Правда дисконты по variable rate mortgage сейчас непривлекательные.

Поэтому многие смотрят на фиксированные ставки по ипотеке, которые снижаются уже не первый месяц и в данный момент выглядят привлекательнее плавающих ставок. Также, B-lenders дают очень привлекательные ставки — примерно на уровне A-lenders. (Но, справедливости ради нужно уточнить, что B-lenders обычно берут комиссию в 1% при выдаче этого кредита).

В общем, люди адаптировались к новой реальности и на очередные повышения overnight rate постепенно перестают реагировать — примерно как потерявший сознание на удары электрошокером. Те, кто покупает сейчас дом, делает рефинансирование или renewal, просто берут фиксированный моргидж на один-два года, с тем чтобы впоследствии перейти на плавающую ставку c хорошим дисконтом или фиксированную ставку, но уже под гораздо более низкий процент.

Вашу ситуацию лучше обсуждать с Моргидж Брокером.

Иммиграция

В 2022-м году Канада приняла 430,000 новых Permanent Residents и этот темп как минимум планируется поддерживать в ближайшие пару лет, для компенсации отставания в темпах миграции в 2020-2021м годах из-за пандемии COVID-19.

В дополнение к этому, с середины Марта 2022-го года федеральное правительство утвердило более 470,000 заявлений от украинцев на получение специальных виз CUAET.

Всё это не учитывает беженцев, студентов и temporary residents.

Торонто стал неприемлемо дорогим для многих ньюкамеров и поэтому пускай не 52% (как обычно бывает) остануться жить в Торонто GTA , пусть всего лишь 40%, но даже это даст прирост населения в нашем мегаполисе в размере 360,000 человек, что потребует 170,000 новых квартир/домов в этом году и примерно 85,000 единиц жилья в последующих годах.

При таких вводных получается, что дефицит жилой недвижимости в Торонто GTA в ближайшее время будет только расти. Как сильно? Если брать в расчёт, что средний размер семьи составляет 2,4 человека, то прирост спроса только за счёт иммиграции будет составлять 85,000 единиц жилья в год. А сколько мы строим? Чуть менее 50,000 единиц в год. Таким образом, даже при рекордных на данный момент темпах строительства, мы получаем дефицит в размере 30,000 домов/квартир в год только за счёт иммиграции. Плюс к этому существующий дефицит жилья…

Мы прошли дно

Принимая во внимание всё выше сказанное, глядя на графики Средней Цены и Цены по индексу HPI думается, что мы либо уже прошли дно, либо пройдём его в ближайшие пару месяцев.

Покупателям

Если у Вас нет собственного жилья — покупайте его в этом году. Скорее всего чем раньше, тем вам будет легче и тем более выгодной будет Ваша покупка. Считаю, что весна-лето будут идеальным временем для покупки. Но, это не значит что нужно ждать этого времени. Чтобы купить весной, Вам нужно было начать плотно изучать рынок недвижимости и подготовку моргиджа уже пару месяцев назад.

Также, это удачный момент для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия, т.к. чем дороже недвижимость, тем больше она потеряла в цене, а значит Вам нужно будет доплачивать меньшую разницу. Что это, если не скидка?

Если Вам интересны детали, пишите или звоните мне, чтобы обсудить вашу личную ситуацию и начать подготовку.

Самое время найти хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке и сделать правильный выбор не тратя силы и время на лишние варианты. Если есть вопросы – обращайтесь.

Продавцам

После всплеска в Августе и начале Сентября, охлаждения в осенние месяцы, в Феврале рынок недвижимости Торонто GTA выстрелил как пружина и Цена резко выросла (+$57,000 за месяц).

Схема продажи через малтиоффер всё больше набирает обороты. На данный момент около 3/4 листингов как минимум в первый раз выставляются на рынок под малтиоффер. Две трети из этих попыток заканчиваются успешно. Делается это уже не только с целью быстрее продать, но уже и с тем, чтобы продать по более высокой цене.

Время продажи хотя и находится на высоких значениях (33 дня), тем не менее снова сокращается. При этом хороший дом/квартиру, при правильной подготовке можно продать за считанные дни и при этом по хорошей цене.

В общем, если у Вас были мысли продавать свой второй, третий дом или переезжать самому, то сейчас самое время обсудить создавшуюся ситуацию, поэтому не стесняйтесь звонить мне.