Слово «Риэлтор» появилось на территории бывшего СССР в середине девяностых годов прошлого века. Мы ещё даже не до конца определились, как же правильно писать и произносить этот англицизм – Риелтор, Риэлтор или даже Риелтер. Первое как-то сильнее закрепилось в русском языке, хотя мне лично, больше импонирует «Риэлтор», как наиболее созвучное оригиналу. Риэлтор в Торонто профессия не редкая.
Видеоверсия 7 мифов о Риэлторах в Торонто
Вместе со своим появлением в нашем лексиконе, слово Риэлтор, сразу же заполучило тот негативный “привкус”, который до сих пор не искоренён. Виной тому послужило множество ситуаций, в которых прилично одетые молодые ребята, на хороших машинах “объегоривали” менее сообразительных соотечественников. Тех, которые ещё не познали всю глубину экономических отношений. И уж тем более не стоит вспоминать о “Чёрных Риэлторах”, которые поступали куда менее гуманно.
Постепенно мы от этого почти избавились. Уже лет десять назад, Риэлтор стал восприниматься не как источник опасности, не только для своего клиента, например, “Продавца”, но и для контрагента, в данном случае “Покупателя”. Более того, многие стали обращаться к Риэлторам для того, чтобы получить качественные услуги, советы и доступ к тем объектам недвижимости, которые не выставлены на продажу в открытую или не рекламируются.
Почему большинство людей, живущих “там” не желают обращаться за помощью к Риэлторам? И наоборот, подавляющее большинство канадцев, обращаются за помощью профессионалов?
1 . Отсутствие Культуры Привлекать Профессионалов
Самое первое на мой взгляд – это отсутствие культуры привлекать профессионалов в своей области (это касается не только недвижимости). Ещё с советских времён, когда мы не продавали, а меняли квартиры, потому, что официально, их продать-то нельзя было, мы ведь ими не владели, а были просто “квартиросъёмщиками”. Какие уж тут Риэлторы? Хотя некоторые и в тех условиях ноходили место под солнцем.
- Аренда в Торонто GTA Q2 2022
Снятие ограничений связанных с пандемией COVID-19 и значительное увеличение прибывающих в Торонто мигрантов подогревало рост цен на аренду в Торонто GTA на протяжении последних кварталов и в итоге привело к тому, что установлен новый рекорд стоимости аренды в нашем мегаполисе. - Аренда в Торонто GTA Q3 2020Сколько стоит снять жилье в Торонто GTA? Как изменились цены на аренду после пандемии COVID-19? Чего ждать в будущем на рынке аренды Торонто?
- Работа с Риэлтором — Form 810Так как Form 810 — Working with a REALTOR, является неотъемлемой частью пакета документов на оказание услуг по продаже или покупке Недвижимости в Онтарио, давайте детально разберём этот бланк, пункт за пунктом.
В Канаде же культура работы с профессионалами в своих сферах, имеет давнюю историю. Например, первая ассоциация Риэлторов в Канаде была основана в 1888 году, в быстро росшем в те времена Ванкувере. Но наибольшее количество ассоциаций было основано после 1955 года, т.е. после того, как получила большое распространение “Photo Co-Op System”, которая, была создана в 1951-м году и являлась прообразом системы MLS. Так, более чем вековое присутствие Риэлторов в жизни и умах населения, как следствие, переросло в привычку пользоваться их услугами. В последние годы, в Канаде, около 95% сделок с жилой недвижимостью проходят через систему MLS (Multiple Listing Systems), а значит через Риэлторов. Добавьте к этому продажи новых объектов недвижимости, которые часто проходят через Риэлторов, но не через систему MLS, вычтите из общего количества транзакций перевод права собственности между членами семьи, и Вы с лёгкостью, сами сможете сделать вывод, о той роли, которую играют Риэлторы на североамериканском континенте.
2. Опасения Относительно Порядочности и Честности Риэлторов
Они абсолютно не лишены оснований. На своей заре, в девяностых годах прошлого века, множество вариантов мошеннических схем имело место, не говоря об обычной “хитропопости” отдельных индивидуумов. И это никак не регулировалось законодательством и не регулируется до сих пор.
Не нужно считать, что в Канаде живут исключительно высокоморальные, крайне высокообразованные и состоятельные люди. Но, во-первых, здесь, этот вид бизнеса, как и многие другие связанные с личными услугами (юристы, врачи и т.д,), строится на постоянных клиентах и их рекомендациях. Становление такого бизнеса занимает в среднем не менее пяти лет, до того момента, пока Риэлтор начинает зарабатывать приемлемые суммы регулярно, а не только время от времени. Так что непорядочные и не оказывающие услуг нужно уровня Риэлторы, попросту не могут сформировать этот пул клиентов. В то же время те Риэлторы, кто сформировал этот набор клиентов, крайне им дорожат.
Также, эта сфера крайне зарегулирована, на всё есть какое-нибудь указание, либо в Code of Ethics, либо в REBBA 2002 (Real Estate and Business Brokers Act), либо ещё где-нибудь. Вы не поверите, но покупая или продавая недвижимость для себя, порою лучше быть не Риэлтором, а человеком, не имеющим к этой сфере отношения. Плюс к этому, в случае чего, клиент всегда может пожаловаться на своего Риэлтора и даже на Риэлтора, который представляет другую сторону, и RECO будет по умолчанию на стороне клиента, а рисковать лицензией, ради сиюминутной выгоды, желают немногие Риэлторы. Но они есть – если есть желание смотрите список дисциплинарных решений RECO.
3. Образование
Там, откуда мы родом, любой желающий может стать Риэлтором. На сколько мне известно, никакого обучения и лицензирования не требуется.
Здесь же всё наоборот. Для того, чтобы получить лицензию Риэлтора, нужно пройти обучение. Раньше это был исключительно колледж OREA (Ontario Real Estate Association), который прекратит работу 31-го Декабря 2020-го года. Теперь право обучать будущих Риэлторов, получили и другие образовательные учреждения. За полтора года, нужно пройти пять курсов. После этого нужно зарегистрироваться в RECO и вы сможете получить лицензию. Но это ещё не всё, наверняка вам нужно будет зарегистрироваться в местной ассоциации Риэлторов, без этого вы не получите доступ к MLS. Напомню, всё это не бесплатно. А за последующие два года, вам нужно будет закончить ещё один курс, на ваш выбор. Без этого, вам не продлят лицензию. Так что это не слишком короткий путь. Но мало того, каждые два года, перед тем как обновить свою лицензию, нужно пройти что-то типа курсов повышения квалификации, которые состоят в прослушивании различных лекций, которые дают разное количество зачётных баллов.
4. Нечёткие Устные Договорённости.
Иногда Риэлтор играет нечестно, а иногда и сами клиенты, что в следующий раз вызывает недоверие с обеих сторон, даже без всяких оснований. Отчасти это происходит из-за того, что все договорённости не оформлены на бумаге. А даже если оформлены, то часто сложно заставить стороны их выполнять.
В Канаде, признаются устные договоры, но Риэлторы обязаны, в конечном счёте привести устные соглашения к тому, чтобы они стали подписанными документами. При этом прописать в соглашениях можно практически любой нюанс, достигнутый в результате ваших с Риэлтором договорённостей. А с тем, чтобы этот договор исполнялся сторонами, проблем быть не должно, т.к. все знают, что в Канаде принуждение к исполнению обязательств по договору работает безотказно.
- Работа с Риэлтором — Form 810Так как Form 810 — Working with a REALTOR, является неотъемлемой частью пакета документов на оказание услуг по продаже или покупке Недвижимости в Онтарио, давайте детально разберём этот бланк, пункт за пунктом.
- Listing Agreement — Разбираем Пункт за ПунктомНа то, чтобы полностью разобрать этот договор в три страницы, придётся потратить часа два, вряд ли меньше. Если же этого не сделать, тогда клиент будет не полностью информирован о правах и обязанностях (как своих, так и своего агента), а от этого возникает недоверие и появляются мифы. Давайте заранее разберём Listing Agreement пункт за пунктом, чтобы не делать этого впопыхах.
- Buyer Representation Agreement — Разбираем Пункт за ПунктомНа то, чтобы полностью разобрать этот договор в три страницы, придётся потратить часа два, вряд ли меньше. Если же этого не сделать, тогда клиент будет не полностью информирован о правах и обязанностях (как своих, так и своего агента), а от этого возникает недоверие и появляются мифы. Давайте заранее разберём Buyer Representation Agreement пункт за пунктом, чтобы не делать этого впопыхах.
5. Слишком Сложные Многостраничные Договоры.
В противовес предыдущему пункту, в котором мы говорили об отсутствии письменного договора или сложности принуждения к его исполнению, есть абсолютно противоположный подход. Это сложный, очень грамотно подготовленный договор на оказание услуг, который направлен на то, чтобы защищать только одну сторону – его подготовившую, т.е. агентство недвижимости. Смысл этого многостраничного документа, намеренно написанного с использованием большого количества юридической терминологии один – чтобы клиент, просмотрев первую и максимум вторую страницу договора, сам себе сказал — “слишком, многа букаф” и подписал, не вглядываясь в детали. А дальше дело техники.
В Канаде, бумаги, которые вы подписываете при работе с Риэлтором, как правило являются стандартными бланками, в которых чётко определены права и обязанности сторон, оплата и срок действия контракта. Эти бланки, раз в год или два, обновляются с учётом изменений законодательства или судебных решений, что позволяет избегать потерь из-за неграмотно составленных соглашений и несознательного, а как порой бывало “там”, и сознательного введения в заблуждение клиента.
6. Клиент не Видит в Услугах Риелтора, Какой-либо Ценности
Эта проблема, существует “там” ввиду того, что как правило все объекты жилья были однотипными, города не очень большие и люди, живущие в них, отлично разбираются в районах, их престижности, удобстве и т.д. И что тогда Риэлтор может вам предложить? Реклама? Так вы и сами можете дать объявление в газету. Знание рынка? Так вам соседи уже сказали за сколько продали квартиру и т.д. В Канаде всё немного иначе.
Location, Location, Location!
Есть здесь такая поговорка – Location, Location, Location! Означает она то, что местоположение определяет цену больше всего. Районы очень сильно разнятся по качеству инфраструктуры, уровню преступности, национально-расовому составу, уровню дохода, типу и качеству жилья, а как следствие всего этого по цене. Но хуже другое, очень дорогой и престижный район, порою может находиться поблизости с неблагополучным и не разбираясь в этом хитросплетении сложно сделать правильный выбор.
Доступ к системе MLS
Следующее – это тот объём информации, к которому есть доступ у Риэлторов. Это доступ к системе MLS, где содержаться не только те объекты, которые сейчас выставлены на продажу, но и те, которые уже были проданы. Там содержится масса информации, на основе которой, ваш Риэлтор, может подготовить для Вас – оценку вашей недвижимости или той, которую Вы собираетесь купить. Также, хороший Риэлтор может осуществить, подбор информации о районе и его демографических характеристик, а главное, учитывая Ваши потребности, подсказать Вам оптимальный вариант для Вас, как по местоположению, так и по удобству для Вас.
Ответственность.
Скажите, за что несёт ответственность Риэлтор “там”? Разве что за какие-либо умышленные действия, вроде мошенничества. Но это относится уже к Уголовному Кодексу. В Канаде это даже не обсуждается. Если у Вас есть непогашенная судимость или даже просто неулаженные финансовые проблемы, например, банкротство, то вы даже не сможете получить лицензию, а если она у вас была до того, то она будет отозвана. Но я сейчас не об этом. Риэлтор в Канаде несёт ответственность за качество оказываемых услуг, соблюдение конфиденциальности, а также обязательство ставить интересы клиента превыше всего. Также Риэлтор подготовит весь пакет документов для сделки, включая Договор купли-продажи. И ещё много чего, всего перечислять не стану.
И последнее.
Покупая недвижимость, Вы, чаще всего, даже не сможете посмотреть интересующий Вас дом или квартиру без Риэлтора. Только на Open House, если он проводится. Так, Вам придётся обращаться к Риэлтору Продавца, который играет известно на чьей стороне. Так почему бы не обратиться к Риэлтору, который будет играть на вашей стороне?! Особенно учитывая, что эта услуга будет оплачена Продавцом.
7. Нежелание Тратиться на Комиссионные
Ну, и в конце концов, пожалуй, самый весомый фактор – это нежелание платить комиссионные за услуги Риэлтора. Плюс к этому “Там”, нет системы в распределении комиссионных, то каждый Риэлтор, сам договаривается со своим клиентом относительно комиссионных. В итоге, комиссионные платит как “Продавец” (или Арендодатель), так и “Покупатель” (или Арендатор), а их размер может отличаться в разы, что никак не стимулирует на развитие доверительных отношений и чёткого понимаю о том, сколько же стоят эти услуги.
В Канаде всё иначе.
Здесь существует чёткая система относительно источников поступления и распределения комиссионных, которая выполняется всеми участниками рынка. Состоит она в следующем: “Продавец” платит комиссионные своему агенту (например, 5%), который в свою очередь, обязуется выплатить определённую часть этих комиссионных (например, 2,5%), агенту “Покупателя”. В случае сделок с арендой недвижимости, агент Арендодателя получает в качестве комиссионных, как правило, сумму аренды за один месяц, и половину этой суммы отдаёт агенту арендатора.
Такая система, привычна в Канаде и когда что-то идёт не в соответствии с этой схемой, возникают нестыковки.
Так, если вы Продавец, то не желая пользоваться услугами Риэлтора, который мог бы представлять ваши интересы, чтобы не платить ему/ей комиссионные, Вы не попадёте в систему MLS, а значит 95% потенциальных Покупателей не увидят Ваше объявление о продаже. Это несомненно скажется на том как быстро и за какую цену, будет продана Ваша недвижимость.
Если же Вы продавая дом, пожелаете сэкономить на оплате услуг агента Продавца, то скорее всего Покупатель также не пожелает оплачивать разницу между тем что заплатите Вы и теми, 2,5%, которые прописаны в договоре на оказание услуг по покупке недвижимости, который подписал Покупатель.
Итоги
Ну что же, давайте подытожим всё вышесказанное. Я не хочу наводить напраслину на всех профессионалов в сфере недвижимости, работающих на территории бывшего СССР. В последние годы, ситуация стала разительно отличаться от той, которая была в девяностых и нулевых годах. По крайней мере в крупных городах. Я слышал о попытках объединения баз предлагаемых к продаже объектов недвижимости, между различными агентствами недвижимости. Что могло бы послужить предтечей создания аналога MLS. Я достоверно знаю о том, что уровень сервиса и подходы в целом, поднялись на гораздо более высокий уровень. Но всё же, корни, история и опыт накопленный канадской сферой недвижимости находится на совершенно другом уровне. И здесь есть чему поучиться!
Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!
- Недвижимость Торонто — Октябрь 2024Рынок Недвижимости Торонто GTA начинает восстанавливаться. Как всегда волна начинается в Торонто, где рост цен отмечается во всех сегментах.
- Недвижимость Торонто — Сентябрь 2024Сентябрь оказался месяцем антирекордов на Рынке Недвижимости Торонто GTA. Снижение цен, самый высокий уровень Активных Листингов, самый низкий уровень индикатора SNLR. Но всё это на фоне позитивных тенденций в снижении ставок и новых правил страховния ипотеки.
- Недвижимость Торонто — Август 20241. Недвижимость Торонто GTA — Продажи Продажи снова падают После… Читать далее: Недвижимость Торонто — Август 2024
- Недвижимость Торонто — Июнь 2024.Мы верили в то, что как только Банк Канады начнёт опускать ставку, все ринутся покупать. Но случился фальстарт — Продавцы выставили слишком рано и слишком много объектов недвижимости на Продажу. Как результат — избыточная конкуренция среди Продавцов, снижение цен и на этом фоне возврат Покупателей к выжидательной позиции.
