Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Сентябрь 2017.

Объём Продаж Снизился

Количество продаж в Сентябре 2017-го года, на рынке Торонто GTA составило 6 379 единиц, при этом снизившись на 35,1% в годовом выражении. И это с одной стороны плохо. Но если посмотреть с другой стороны, то мы увидим, что просели Продажи на столько же, на сколько и в предыдущем месяце (-34,8%). При этом, номинальное количество продаж было на 42 единицы больше, чем в Августе. Несущественно? Согласен, но! В прошлом году, когда рынок был мега горяч, в Сентябре прибавилось 89 продаж, относительно Августа. Значит рынок ведёт себя аналогичным образом. И это на мой взгляд хорошо и говорит о том, что рынок уже стабилизировался.

Деление по сегментам, почти не изменилось и выглядит следующим образом: Detached — 2 780 (-40,4%), Semi — Detached — 639 (-30,2%), Townhouse — 998 (-34,4%), Condo Apartment — 1 860 (-27,5%).

2016-й год был рекордным по количеству продаж

На этом фоне падение продаж на 35,1% не выглядит таким уж удручающим.

При этом если внимательно посмотреть данные о продажах за последнее десятилетие, то мы обнаружим, что в среднем, сентябрьские продажи были на уровне 7441 единиц. Так что получается, что Сентябрь 2017-го года, всего на 14% ниже этого показателя.

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Количество Активных Листингов на рынке в Сентябре 2017-го года составило 19,021 единиц.

увеличившись на 69% относительно аналогичного периода годом ранее.

Хорошо ли это?

Для Продавцов, конечно плохо, т.к. конкуренция растёт, но для Покупателя это радостные вести.

При этом на самом деле, рынок почти добрался до уровня, который считается сбалансированным — 20 000 Активных Листингов. Это идёт вразрез с надеждами тех, кто расчитывал на лавинообразное увеличение количества Активных Листингов с приходом осеннего сезона на Рынке Недвижимости. Рост есть, но более чем умеренный.

Исключительно тренд, продолжавшийся с конца Апреля, удерживает Покупателей от более активных действий. С приходом Сентября, мы снова стали видеть Multiple Offers на дома Detached, даже в пригородах.
В общем, происходит на мой взгляд то, что я, да и не только я, прогнозировал в предыдущих обзорах — Рынок Недвижимости Торонто GTA в Сентябре, начал разворачиваться, просто ещё не все это видят.

38,7% — Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Сентябре 2017-го года

В Сентябре 2017-го года было продано 6,379 объектов недвижимости. при этом, Количество Новых Листингов выставленных на продажу, составило 16,469 единицы. Таким образом 6379 / 16469 = 38,73%.
При этом в Августе SNLR составлял 55,16%, в Июле 41,78%, в Июне 40,65%, а в Мае 39,46%.

38%, это конечно показатель, свидетельствующий о том, что рынок твёрдо находится на стороне Покупателя. И это для рынка, конечно плохо. Но, мне кажется, что это просто стечение обстятельств. Просто большая часть Новых Листингов, вышла во второй половине Сентября, просле того как начался учебный год. А ввиду того, что Рынок Недвижимости, сильно охладел и время продажи увеличилось, они просто не успели продаться. В пользу этого, говорит и изменение средней цены.

Индикатор Average DOM в Сентябре составил 24 дня

В Сентябре 2016-го года, недвижимость в среднем продавалась за 16 дней. В прошедшем же месяце среднее время продажи составило 24 дня. Увеличение Среднего Времени Продажи Объекта Недвижимости на 50%, это конечно плохо. Но если посмотреть на Среднее Значение за последнее десятилетие в 26,3 дня, то это даже меньше, т.е. в принципе именно эти значения являются нормальными.

А вот и настал черёд самой вкусняшки — Средняя Цена!

Рост Средней Цены в Торонто GTA, по итогам Сентября, относительно того, что происходило годом ранее, конечно не впечатлил — +2,6%. И это откровенно слабо. Это даже ниже ставок по ипотеке (если у Вас, конечно нет классного Мортгидж Специалиста)

Но, гораздо знаменательнее, на мой взгляд, номинальное значение — $775,546

Средний дом Detached в Торонто, за месяц подорожал на $163,000

Почему я обращаю такое пристальное внимание именно на этот показатель? Да потому, что это первое увеличение Средней Цены Недвижимости в Торонто GTA, относительно предыдущего месяца, начиная с Апреля 2017-го года. Средняя Цена Объекта Недвижимости, в Сентябре выросла на $23 000, относительно Августа. Почему так произошло? Потому что структура спроса в Сентябре, немного сместилась в сторону домов Detached и Semi-Detached. Замечаете что происходит? Те, кто всё ждал очередного снижения цены, не дождался, осознал, что самые выгодные варианты, были упущены в Июне — Июле и побежал запрыгивать на подножку уходящего поезда. Это касается в большей степени Торонто, где Средняя Цена на Detached, за месяц выросла на $163,000, но и пригороды чуть-чуть отскочили от дна.

Продажа Домов, по Бросовым Ценам, Практически Прекратилась

По причине того, что Продавцы приспособились к изменившимся реалиям Рынка Недвижимости Торонто GTA, продажа домов, по бросовым ценам, практически прекратилась, Продавцы стали заранее и более основательно готовиться к Продаже Недвижимости, либо вообще, замерли и решили ждать лучших времён.

Мы Оттолкнулись от Дна

Да, господа и дамы! Мы,судя по графику оттолкнулись от дна! С чем Вас и поздравляю!

Да, господа и дамы! Мы,судя по графику оттолкнулись от дна! С чем Вас и поздравляю!

Всё шло как по учебнику — Взрывной Рост (Январь — Апрель), Коррекция (Май — Июль), Дно (Август), Отскок (Сентябрь).

Плохо это или Хорошо?

Это плохо для Рынка Недвижимости, потому, что это всё ещё очень нестабильно. Соответственно дальнейший тренд, не очень устойчив. Плюс к этому, на самом деле, Цены, не так уж сильно просели, чтобы совершить взрывной рывок, для желающих быстро заработать. Ещё это плохо для Покупателей, т.к. им придётся готовить более крупные суммы или отказывать себе в чём-то, выбирая новый дом.

Это хорошо для Рынка, потому, что стабилизация цен,скорее всего, в скором времени приведёт к заметному росту этих цен и укрепит доверие инвесторов и кредиторов к Рынку Недвижимости Торонто GTA. Это хорошо для Покупателей, потому, что у них будет меньше переживаний относительно того, не переплатили ли они за свой новый дом, а также меньше рисков при оценке проводимой кредитными учереждениями, для выдачи ипотечного кредита.

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Хвастаться — нехорошо!

Ну что можно сказать? В детстве нас учили,что хвастаться некрасиво, но как мы все видим, в Канаде хвастаться не только не зазорно, но порой и необходимо. К чему я это? Да к тому, что всё произошло в точности, как я прогнозировал — в Августе мы достигли дна, а в Сентябре увидели рост.

Ванкуверский Сценарий

Да, есть много похожего в развитии ситуации в двух самых престижных городах Канады, но есть и существенное отличие.

Отличие это состоит в том, что когда ситуация в Ванкувере начинала развиваться, не было такого сильного давления со стороны финансового сектора. Я имею ввиду не только двукратное повышение базовой ставки, но и ужесточение правил выдачи ипотечных кредитов.

Возможно именно по этой причине, в Ванкувере не было такой сильной просадки в ценах как в Торонто. Хотя возможно, что это произошло просто из-за неверно выбранного момента. И не факт, что это было сделано необдуманно.

Дно Пройдено

Множество факторов говорит о том, что дно пройдено. Я не считаю, что Рынок Недвижимости Торонто GTA, немедленно начнёт расти, нет. Но, я убеждён, что тренд развернулся и сейчас начинает двигаться в направлении, обратном тому, в котором развивалась ситуация на протяжении последних месяцев.

Это в большей степени касается Low-Rise сегмента. И первый звоночек, мне думается уже прозвучал. Я имею ввиду резкое ($163000) увеличение Средней Цены на дом Detached в Торонто. Как вы знаете, всё всегда начинается в Торонто и как круги от брошенного в воду камня, расходится к окраинам GTA. Да к тому же и в пригородах средняя цена на дом Detached прибавила $6 000. Это немного, но возможно это подтверждение изменившегося тренда.

Квартиры в Кондо растут высокими темпами на протяжении всего этого года и до весны этот тренд наверняка сохранится. Что будет дальше, зависит от множества переменных, поэтому сложно поддаётся прогнозированию

Банк Канады взялся за ум

После, после того как множество специалистов стало заявлять о том, что до конца 2017-го года будет ещё как минимум одно поднятие базовой ставки рефинансирования, а в течение 2018-го года ещ два этапа повышения. После множества бравурных речей о сильном и уверенном росте канадской экономики, губернатор Банка Канады, господин Стивен Полоз, не далее как 27-го Сентября, высказался о том, что следует умерить оптимизм относительно состояния дел в национальной экономике. И о том, что на данный момент, у Банка Канады, нет никаких планов относительно изменения базовой ставки рефинансирования.

Ну наконец-то! Другой вопрос, что они себе думали, когда стращали всех планами по увеличению ставок? Но это как всегда останется скрыто от нас. Ну да ладно. Хорошо что одумались!