Ну что же, давайте продолжим ранее начатый разговор. Для тех, кто присоединился к нам только сейчас и не в курсе того, что говорилось здесь ранее — жмите кнопку для того чтобы прочитать Первую часть статьи Рынок Недвижимости Торонто . История Взлёта и Посадки. Часть 1-я и возвращайтесь!
2015
В 2015-м году Рынок Недвижимости Торонто продолжил дело своих предшественников, показав не только увеличение продаж относительно предыдущего года на 9,2%, но и пробив рубеж в сто тысяч, составив в итоге 101,299 единиц. Цена же выросла ещё на 9,8% и взяла новые вершины — $622,217. А средняя цена на Detached (отдельно стоящий дом) в границах города Торонто, ещё в Феврале 2015-го года, впервые в истории пробила отметку в 1 миллион, составив $1,040,018.
101,299
Продажи
10%
Рост Цены
$622,217
Средняя Цена
Всё это происходило на фоне снижения ставок по кредитам и улучшения в сфере занятости населения. Канадский доллар продолжил падение и к концу года, чуть было не пробил уровень 1,40, по отношению к американскому тёзке. Это не могло не привлечь иностранных инвесторов не только в Торонто, но и в любимый многими Ванкувер. А почему нет? Пока жители Торонто сокрушались о том, что за год цены на low rise (Detached, Semi-Detached, Townhouse) взлетели на нереальные 25% (в среднем), иностранные инвесторы, которые ведут счёт в USD, хором воскликнули WOW! СКИДКИ! Ведь хоть цена в CAD выросла, но не станем забывать, что луни взял новые высоты, хотя правильнее сказать новые низины. В декабре 2015-го да курс опустился до 1,385 по отношению к американскому собрату.
Видеоверсия. 2015-й и 2016-й год.
Это 2-я часть видеоверсии блога «Рынок Недвижимости Торонто. История Взлёта и Посадки.
Multiple Offers
Основной стратегией продажи в low rise сегменте, становится создание так называемого Multiple Offer. Заключается эгия в следущемта страте в следующем — Продавец, зная, что его дом стоит скажем $1 000 000, намеренно занижает цену и в листинге указывает цену, к примеру $799 999. При этом объявляет, что все офферы будут рассмотрены в указанные день и час. Получив 4-5 офферов в день Х, Продавец устраивал аукцион. Часто цена взлетала совершенно невообразимо.
Пример из жизни
Я, вместе со своим коллегой, продавал дом, который был выставлен на продажу за $989 900, при этом статистика при самых оптимистичных раскладах давала цифру $1,25 млн., ну учитывая то, что на этой улице последний дом на продажу выставлялся за полтора года до этого, максимум $1,3 млн. Тот хаос, который сопровождал продажу этого дома, я, наверное, не забуду никогда. Только за первые два дня более 60 просмотров. В субботу и воскресенье, на Open House в доме одновременно находилось более 20 человек на протяжении более чем двух часов, а сам Open House затянулся на добрых пять часов. Во вторник, результат не заставил себя ждать. Двадцать три (!), верите? Двадцать три (!) оффера и в итоге этом дом был продан за $1,431,888.
- Недвижимость Торонто — Ноябрь 2024
Рынок показывает признаки если не восстановления, то уж точно стабилизации. В дальнейшем баланс спроса и предложения на рынке будет выравниваться, а за ним восстановятся и Цены - Недвижимость Торонто — Октябрь 2024Рынок Недвижимости Торонто GTA начинает восстанавливаться. Как всегда волна начинается в Торонто, где рост цен отмечается во всех сегментах.
- Недвижимость Торонто — Сентябрь 2024Сентябрь оказался месяцем антирекордов на Рынке Недвижимости Торонто GTA. Снижение цен, самый высокий уровень Активных Листингов, самый низкий уровень индикатора SNLR. Но всё это на фоне позитивных тенденций в снижении ставок и новых правил страховния ипотеки.
2016
От 2016-го года, многие ждали остановки дикого роста цен на недвижимость в Торонто GTA. Аналитики говорили о том, что этот рост, оторван от реальных экономических показателей, что на самом деле было правдой. Но кого это интересует, если рынок растёт седьмой год подряд, и с каждым годом всё сильнее? Те, кто успел купить и продать пару домов, заработав на каждом из них не одну сотню тысяч долларов пожелал развить успех. Скептики-покупатели, ожидавшие когда Рынок Недвижимости Торонто обвалится, бросились догонять уходящий поезд, под названием свой дом в Торонто GTA. И вопрос для большинства семей, особенно для тех кто покупает своё первое жильё в Торонто, становился ребром – ”Сейчас или никогда!”.
Государственные финансовые регуляторы,
озаботившись вопросом фальсификаций при получении ипотечных кредитов, с весны 2016-го ужесточили, вернее, даже не столько ужесточили, сколько стали требовать жёсткого соблюдения правил и тщательной проверки всей документации, предоставляемой заёмщиками в процессе Underwriting. А уже осенью, внесла небольшие, но крайне меткие удары по самым слабым заёмщикам, обрубив возможность брать для расчёта реальную ставку по мортгидж с фиксированной ставкой, которая в обычно составляла около 2,6% годовых, а обязала брать в расчёт ставку в 4,64%. Это правда касалось только тех, у кого первоначальный взнос был менее 20% от стоимости покупаемой недвижимости, но для тех, кто хотел купить себе первый дом в Торонто, удар стал крайне болезненным. Это, вкупе с сильнейшим ростом цен вытолкнуло многих Покупателей из гонки за дом в low-rise сегменте, оставив для них только квартиры в кондо. Ну или на выбор перебираться подальше от Торонто, благо хайвэи есть, хоть и забиты по утрам и вечерам.
Toronto Real Estate Board
в свою очередь, с гордостью отчиталась о том, что побит новый рекорд. Впечатляющий результат в 113,133 транзакций, был достигнут не взирая на то, что количество активных листингов упало ещё на 4% относительно прошлого года. Индикатор DOM (Days On Market) показывающий, сколько дней дом простоял на рынке, упал к самым низким значениям. Покупатели даже не всегда успевали посмотреть дом, как тот был уже продан, часто за совершенно невообразимую цену. Основной стратегией продажи в low rise сегменте, становится создание так называемого Multiple Offer. Пожалуй, около 90% листингов в low rise сегменте, следовали этой стратегии.
Bidding Wars
достигли невиданных доселе размеров ставок. Таунхаус, на одной и той же улице, проданный два дня назад мог быть лучше и при этом на $100 000дешевле, чем проданный сегодня. Что тут говорить о ценах — они взлетели вверх, как взлетают ракеты с Байконура. В результате этого, всё чаще появляются сложности с оценкой, при получении мортгидж. Дом Detached, в Октябре 2016го, в среднем стоил на 29,4% дороже чем за год до этого. В целом же по итогам года, средняя цена поднялась на 17,3%, достигнув $729,922. Это цена по всем сегментам, а средний Detached в Торонто GTA стал стоить $1,016,145
113,133
Продажи
17%
Рост Цены
$729,922
Средняя Цена
Возможно, росту во второй половине года, поспособствовало введение дополнительгного 15% налога при покупке Недвижимости в Ванкувере иностранными гражданами, которые не являются постоянными резидентами Канады. Так, инвесторы, преимущественно азиатские, просто переключились на Торонто GTA. Их вроде бы было немного, да и предпочитают они работать со своими соотечественниками, ввиду не только языковых, но и культурных особенностей. Но даже мне, человеку не шибко азиатскому, такие клиенты попадались.
Видеоверсия. 2017-й год.
Это 3-я часть видеоверсии блога «Рынок Недвижимости Торонто. История Взлёта и Посадки.»
2017
Наступил 2017-й год и все стали ждать “весеннего” рынка, пытаясь предугадать будет ли дальнейший рывок цен. Но, как и за год до этого, “весна” началась сразу после новогодних праздников. С середины Января, Рынок Недвижимости Торонто продолжил движение вверх. И если в Декабре 2016-го года, дом Detached в среднем стоил $1,016,145, то уже в Феврале 2017-го подпрыгнул до $1,205,815. Это за два месяца! Всё это сопровождалось снижением предложения на рынке. Так на своём минимуме количество активных листингов было немногим более 4000. Представьте себе. Это при том, что в последние два горячих года, когда чувствовался недостаток предложения, их количество всё равно составляло 10 – 12 тысяч, а нормой считается 20000. В общем у тех, кто хотел что-то купить, выбор был, как в советском продуктовом магазине в 90-м году.
Рынок Недвижимости Торонто в первой половине Марта 2017-го года
всё ещё был на стороне Продавцов. Количество листингов, хоть и увеличилось, по сравнением с предыдущим месяцем, всё равно оставалось на низких уровнях — 7,865 единиц. Но тенденции уже наметились и в отлаженной системе multiple offers, стало что-то сбоить. Вернее, как что-то? Весьма понятное нежелание, а скорее просто страх Покупателей, переплачивать по сто, а то и по двести тысяч за дом, без каких-либо условий. И вот здесь начинается самое интересное!Случилось то, что первым заметил и сформулировал мой coach — Rob Vivian. Сложилась эдакая ситуация, одновременно отложенного и спроса, и предложения. Сейчас объясню.
Представьте, у вас есть дом.
Вы живёте в нём уже девять лет и за это время многое изменилось. Дети подрастают, работа уже который раз сменилась, а вместе с ней и зарплата. Вы становитесь более состоятельны, а вместе с тем и более требовательны, а ваш дом всё это время стареет. И дело не только в том, что он просто стареет, он не соответствует тем, новым стандартам жизни, которые росли все эти годы. Хочется ещё одну спальню. Желательно бы кабинет получить. Надоело сгребать снег с автомобиля, греть его и отскрёбывать лёд со стёкол пять месяцев в году, что толкает вас к тому чтобы появился гараж на две машины. Потолки хочется повыше, кухню побольше, настоящий домашний мини-кинотеатр, а может и караоке-бар в бейсменте. О! И ещё ravine lot, чтобы соседи не заглядывали на бэкъярд и в окна спальни, а вместо этого из неё открывался прекрасный вид.
Хочется найти ТОТ САМЫЙ дом.
Но как его найти, если они улетают с рынка со скоростью свиста, а вы работаете целыми днями. Вот вы и думаете, а что делать сперва, продавать или покупать? И видя, что творится на рынке, разумно решаете, что лучше я сначала что-то куплю, а своё всегда продам – не проблема, цены же растут. Можно ведь купить в Марте, а когда придёт настоящий “весенний” рынок и цены ещё подпрыгнут, продам свой. Легко, за неделю! А с такими темпами роста цен, можно срубить пятьдесят, а то и все сто тысяч. Ведь сосед, который так сделал в прошлом году заработал семьдесят тысяч, на том что подождал с продажей своего дома полтора месяца и налогов с этой суммы не заплатил ни цента!
Нашла коса на камень
Те, кто так быстро старались успеть купить, видя, что цены растут не по дням, а по часам, купили, подождали и выставили на рынок свой дом, чуть ближе к моменту закрытия сделки по покупке. Предложение стало увеличиваться и всё бы ничего, но многие посчитали невозможным платить такие суммы за дома. В результате получился тот самый двойной эффект — отсроченный спрос и отсроченное предложение. И когда всё это сошлось в одну точку, а случилось это в последней декаде Марта 2017-го года, рынок стал разворачиваться.
Ontario’s Fair Housing Plan
Многие, среди которых попадаются и журналисты, и аналитики, а в особенности государственные деятели, приписывают себе заслугу в охлаждении рынка недвижимости Торонто. Но это не так. Риэлторы знают, что ситуация стала меняться ещё в Марте, а стало быть за месяц-полтора, до 20-го Апреля 2017-го года, когда Правительство Онтарио, выдвинуло список мер, состоящий из шестнадцати пунктов, направленных на охлаждение рынка недвижимости в Торонто GTA.
12,926
Активные Листинги
25%
Рост Цены
$920,791
Средняя Цена
Цены на недвижимость, по инерции продолжали движение вверх.
Средняя цена по итогам Марта 2017го года, составила $916,567. Это на 33,2% больше чем в том же месяце, предыдущего года.
механизм multiple offers в Апреле продолжал трещать по швам
но ведь так нелегко изменить сложившуюся практику, особенно устоявшуюся и бывшую эффективной на протяжении нескольких лет. Это происходит на фоне лавинообразного увеличения количества активных листингов. Если в начале Апреля было около 8000 объектов недвижимости, выставленных на продажу, то уже к концу Апреля их количество достигло 12 926, даже чуть больше чем годом ранее и почти в три раза больше, чем в начале 2017го года. Тем не менее средняя цена продажи объекта недвижимости в Торонто GTA по данным TREB выросла на 24,5% и составила $920,791. Это при том что продажи относительно того же периода в прошлом году упали на 3,2%. Это как “температура в среднем по больнице”. Если посмотреть на раскладку по сегментам, то сразу видно, что продажи квартир в кондо, т.е. high rise, выросли на 7,7%, а в сегменте low rise упали на 7%.
Но вот пришёл Май и расставил всё по своим местам, разъяснив даже самым убеждённым оптимистам от риэлторов, что рынок изменился. Причиной тому послужила не только реакция на новые меры введённые провинциальным правительством, что послужило причиной бегства иностранных инвесторов, но и то, что Покупатели видя неопределённость на рынке, не торопились заключать сделки. В это же время, те Продавцы, которые пожелали успеть продать дом и превратить виртуальные суммы в красивые цифры на банковском счёте, тоже поспешили выйти на рынок. Их ряды пополнили те, кто успел прикупить недвижимость в предыдущие месяцы и придерживал её до “высокого весеннего сезона”.
Результат не заставил себя ждать
Количество активных листингов
стало на 42.9% больше чем годом ранее, увеличившись до 18 477 единиц и практически подтянувшись к значениям сбалансированного спроса и предложения. Этим уровнем раньше считалось значение в 20 000 листингов. Но, я всё же считаю, что рынок оказался на стороне Покупателя. Это случилось из-за страха того, что рынок просядет гораздо сильнее, что заставило Покупателей занять выжидающую позицию.
Объём продаж упал на 20%
Объём продаж упал на 20% в среднем по всем сегментам. А в сегменте Detached все -26,3%. Средняя цена относительно прошлого года разумеется выросла и составила $863,910, но это на 14,9% больше чем в Мае 2016-го года. Но TREB в своём отчёте за Май, нигде не напомнила, что это почти на $60 000 меньше, чем за месяц до этого. И это в среднем по всем сегментам. Но если присмотреться, то легко можно отметить, что цены в high rise сегменте, не взирая на падение продаж, выросли относительно Апреля.
Так, к примеру средняя цена на дом Detached в пригородах Торонто, упала на $100 000, т.е. примерно на 10%. А по моим личным наблюдениям, цена на low rise, в той части нашего мегаполиса, на которой сфокусирован я, упала на $100 – 150 тысяч, в зависимости от того, насколько срочно нужно продать дом, насколько хорошо проведена подготовка дома к продаже, да и просто везения. При этом, не поймите меня неверно, я не пессимист. Я и в Мае видел продажи, по ценам, которые были бы нормальными для рынка, в феврале-марте текущего года. А это означает только то, что рынок всё ещё колеблется и ищет те уровни, на которых сможет зафиксироваться.
Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!
- Mini Maxi. Цены на Недвижимость в Торонто GTA.Представляю Вашему вниманию блог под названием “Мини-Макси”. Вы узнаете в каких районах самые высокие и самые низкие Цены на Недвижимость в Торонто GTA, а также какие части нашего мегаполиса больше всего изменялись в цене в 2017-м году.
- Рынок Недвижимости Торонто. История Взлёта и Посадки. Часть 3-я.Ну что же, давайте продолжим прерванный разговор. Для тех, кто присоединился к нам только сейчас и не в курсе того, что говорилось здесь ранее — жмите кнопку для того чтобы прочитать Рынок Недвижимости Торонто . История Взлёта и Посадки. Часть 2-я. и возвращайтесь!
- Рынок Недвижимости Торонто. История Взлёта и Посадки. Часть 2-я.В 2015-м году Рынок Недвижимости Торонто продолжил дело своих предшественников, показав не только увеличение продаж относительно предыдущего года на 9,2%, но и пробив рубеж в сто тысяч, составив в итоге 101,299 единиц. Цена же выросла ещё на 9,8% и взяла новые вершины — $622,217. А средняя цена на Detached (отдельно стоящий дом) в границах города Торонто, ещё в Феврале 2015-го года, впервые в истории пробила отметку в 1 миллион, составив $1,040,018.
