Всем добрый день (вечер, утро  — по ситуации)!

В какой-то момент стал ощущать себя запиленной виниловой пластинкой на проигрывателе, которая по кругу проигрывает одну и ту же песню. Потому что отвечая на вопрос о том, что же происходит на рынке недвижимости, разъясняю клиентам, друзьям, да и просто окружающим одно и то же.

Всё вышесказанное привело меня в тому, что я решил изложить свою точку зрения на то, что произошло с рынком недвижимости в Торонто и его пригородах, то бишь, в Toronto GTA. А там глядишь буду выкладывать и то, что будет происходить, да и просто что-то полезное, познавательное и интересное.

Видеоверсия

«Кто не знает своего прошлого, тот лишен будущего» — Ирек Биккин

Памятуя это мудрое высказывание ещё со школьной скамьи, я решил вам напомнить нашу историю, в части того, как на наших глазах изменялся рынок недвижимости в Торонто. Как мне кажется, правильно начинать с самого начала. А началось всё, совсем недавно, тогда, когда некоторые из нас ещё не приехали в Канаду, жили беззаботно и весело не имея семей и детей, мировая экономика росла как бамбук и все видели благодатное будущее для нашей земли, а баррель нефти пробивал отметку в $150.

И вот, в тот самый момент, когда никто или почти никто не ожидал, (смотрели фильм “Игра на понижение” / “The Big Short”?), по традиции в Августе, в 2008-м году, случился ипотечный кризис в США, в результате чего, средняя цена недвижимости в штатах, уже к Октябрю просела на 20%. Естественно, при такой плотной связи между экономиками двух стран, он не мог не отразится на состоянии дел в Канаде.

2008

И как результат, цены на недвижимость в Торонто GTA, просаживаются в своём пике, в Октябре 2008-го года, на 10% относительно Октября 2007-го года. Средняя цена объекта недвижимости в Торонто оказывается на уровне $352,974. После чего, в Ноябре 2008-го, количество продаж падает на 50% в сравнении с Ноябрём 2007-го года, до 3640 единиц. Что в общем-то логично, так как Покупатели ждут того, что цены провалятся ещё ниже и не совершают сделок. В общем запахло жареным!

0
Количество продаж. Ноябрь 2007
0
Количество продаж. Ноябрь 2008
0
Средняя цена. Октябрь 2007
0
Средняя цена. Октябрь 2008

Но нужно отдать должное строгой (по сравнению с США) банковской системе Канады, которая, не позволяла тех вольностей с заимствованиями, которые были разрешены в США. Это собственно и дало возможность канадской финансовой системе не просто устоять, но и оправившись от шока, начать принимать меры по поддержанию экономики страны. Это выразилось в снижении ставок по кредитам и появлению новых программ для поддержания рынка недвижимости Канады.

Здесь будет уместно небольшое отступление, для того чтобы разъяснить, почему правительство сконцентрировалось именно на рынке недвижимости. Согласно одному из исследований, постройка одного объекта жилой недвижимости (дом, таунхаус, квартира), создаёт 3,5 рабочих мест в этом регионе. На первый взгляд, кажется нереальным, но если вдуматься и принять во внимание всю степень кооперации и вовлечённости самых разных отраслей в постройку, отделку, обустройство и обслуживание канадского дома, то вполне вероятно.

Как известно, одиннадцатая по размеру экономика в мире, весьма зависима от цен на природные ресурсы в целом и от цен на нефть в частности. Тихо злясь на своего южного соседа, который подложил такую свинью не только канадской, но и общемировой экономике, при этом искренне желая скорейшего восстановления американской финансовой системе, правительство Канады, правильно проанализировав сложившиеся реалии в мировой экономике и осознало, что цены на нефть ушли вниз глубоко и надолго. Надеяться на второй столп канадской экономики – промышленность, также пока не приходиться, в силу того, что по разным оценкам, до 79% производства, уходит на экспорт в США. Что остаётся? Да, услуги.

И вот здесь недвижимость сыграла ключевую роль. Знаете ли Вы, что примерно 13% ВВП Канады, приходится на услуги в сфере недвижимости? Да, да. Это включает в себя не только оплату услуг по покупке, продаже и сдаче в наем, но ещё и управление недвижимостью, и её обслуживание. Добавим к этому около 7,5% на строительную отрасль и столько же на финансовые услуги (кредиты и страхование). А ещё, 2,5% на вывоз мусора и связанные с этим расходы, да ещё 2% на различные Utilities. И путем несложных вычислений, становится очевидным, что от сферы недвижимости в Канаде, так или иначе, зависит ТРЕТЬ (!) ВВП страны. И это не учитывая того, что именно налогом на недвижимость (Property Tax) и налогом на переход права на землю (Land Transfer Tax) наполняются местные бюджеты, которые в свою очередь, оплачивают не только услуги городской администрации, но и полиции. А те, кто прожил лихие 90-e на территории бывших союзных республик, самой большой, на тот момент, страны мира, хорошо помнят, во что превращается жизнь, когда на охрану правопорядка и поддержание инфраструктуры, не остаётся средств.

2009

Итак, правительство Канады сделало ставку на сектор недвижимости и снижение ставки рефинансирования. И результат не заставил себя ждать. Уже к Апрелю 2009-го года, цены и объёмы продаж жилой недвижимости в Торонто, вернулись к докризисным значениям. И по итогам 2009-го года, в Торонто GTA было зафиксировано 87 308 сделок с недвижимостью, что было на 17% больше чем в 2008-м. Средняя цена жилой недвижимости в 2009-м году, составила $395 460, т.е. +4% относительно 2008-го года. А если брать в расчёт Декабрь 2009-го к Декабрю 2008-го, то средняя цена недвижимости выросла на все 12%, составив $411 931.

Это конечно не означало, что все проблемы решены, но рынок был восстановлен. И это так понравилось нашему правительству, что они решили, что было бы неплохо таким образом тянуть всю канадскую экономику наверх. А что? Если спрос на недвижимость будет расти, то будут расти и цены, девелоперы будут строить ещё больше, что будет создавать новые рабочие места. Инвесторы, в том числе и иностранные, с радостью отреагируют на стабильный рост цен на недвижимость в одном из лучших для жизни регионов в мире. Его поддержат и 300 000 мигрантов, ежегодно приезжающих в Канаду. Половина из которых, кстати, оседает именно в Торонто. В общем классная идея!

0
Количество Сделок
0
Увеличение Средней Цены
0
Средняя Цена

2010

Но, быстро сказка сказывается, да не быстро дело делается. Когда ситуация в экономике, мягко говоря не самая благоприятная, экономика не растёт, прибыли компаний тоже, количество рабочих мест то немного увеличивается, то снова падает, в общем нет никаких фундаментальных причин к росту цен, сложно заставить покупателей тратить больше денег, особенно если этих денег у них нет. Но тем не менее, весной 2010-го года, рынок продолжал расти. Рост приостановился летом, ввиду того, что федеральное правительство решило не только изменить правила выдачи ипотечных кредитов (мортгидж), но и создало неразбериху с HST (Harmonized Sales Tax), в той части, которая касалась сделок с вторичной недвижимостью. Как только ситуация разъяснилась, Покупатели осознали, что недвижимость всё ещё остаётся доступной и ринулись навёртывать упущенное. По итогам 2010-го года, TREB (Toronto Real Estate Board) зарегистрировала 86,170 сделок с недвижимостью, что было всего на 1% меньше чем годом ранее. Средняя цена по году составила $431 463, против $395,460 в предыдущем году. Таким образом рост цен составил 9%. Неплохо для инвестиций, особенно если принять во внимание банковские ставки по депозитам и степень риска!

0
Количество Сделок
0
Увеличение Средней Цены
0
Средняя Цена

2011

2011-й год порадовал 89,347 сделками, что много ли, мало ли, было на 4% больше чем в 2010-м, а средняя цена составила $465,412, т.е. +7,8%. При этом, TREB считает, что продажи могли быть выше, если бы на рынке было достаточное количество объектов недвижимости. Это основывалось на статистике, показывающей что количество активных листингов в 2011-м году, было ниже чем в среднем в докризисные годы. Но при этом косвенно признают, что всё это благодаря низким ставкам по ипотечным кредитам.

0
Количество Сделок
0
Увеличение Средней Цены
0
Средняя Цена

2012

Что же приготовил нам года грядущий, 2012-й? Так же, как и годом ранее, сильный рост был отмечен в первой половине года, но падение продаж во второй половине года, вызванное ужесточением правил получения ипотечного кредитования, свело на нет предыдущие завоевания. Естественно, в этой ситуации Покупатели не спешили расставаться с деньгами и вешать на свои плечи новые кредиты. 2012-й год, для Торонто завершился небольшим падением в объёмах продаж — 85,731 транзакций, что было примерно на 4% меньше чем в 2011м году. Средняя же цена продажи снова выросла, на этот раз на 7%, составив $497,298.

0
Количество Сделок
0
Увеличение Средней Цены
0
Средняя Цена

2013

2013-й год для рынка недвижимости в Торонто, начался откровенно слабо, что по правде говоря, было с лихвой компенсировано во второй половине года. На фоне меньшего количества новых объектов продажи (листингов) -4%, удалось добиться роста количества продаж относительно предыдущего года на небольшие, но уверенные 2%. Результат по итогам года 87,111 продаж. И неудивительно, что при уменьшении предложения, и росте спроса, цена продолжила движение вверх и достигла отметки в $523,036, т.е. +5,2% относительно предыдущего года. Но всё оказалось гораздо веселее в так называемом Low Rise сегменте. Это сегмент низко этажного жилья, а попросту говоря, любимые всеми нами Detached (отдельно стоящие дома), Semi Detached (полдома) и Таунхаусы. В этом сегменте цена росла в Торонто быстрее, чем пригородах. Так в Декабре, Detached в Торонто прибавил сразу 18,9%, а в пригородах 11,4% относительно цен в том же месяце предыдущего года.

0
Количество Сделок
0
Увеличение Средней Цены
0
Средняя Цена

2014

В 2014-м году, тенденции предыдущих лет были продолжены. TREB зарегистрировала 92,867 продаж, что означало прирост на 6,7%. Средняя же цена, поднялась ещё на 8,4% и составила $566,726. Всё это происходило на фоне падения цен на нефть. Как результат, канадский доллар стал ослабевать.

0
Количество Сделок
0
Увеличение Средней Цены
0
Средняя Цена

Такими неторопливыми, казалось бы, темпами, около 7% в год, спустя пять лет после начала кризиса, средняя цена недвижимости в Торонто GTA, выросла со своего минимума в $352,974, до средней цены по 2014-му году — $566,726. Представьте себе — рост составил более $200 000 или 60%. Вот оно могущество сложного процента!

Это всё были цветочки, а ягодки появились после!

Рынок Недвижимости Торонто. История Взлёта и Посадки. Часть 2-я.

Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!

Подписаться на новости о рынке недвижимости