Ну что же, давайте продолжим ранее начатый разговор. Для тех, кто присоединился к нам только сейчас и не в курсе того, что говорилось здесь ранее — жмите кнопку для того чтобы прочитать Первую часть статьи и возвращайтесь!

Рынок Недвижимости Торонто. История Взлёта и Посадки. Часть 1-я.

2015

2015-й год продолжил дело своих предшественников, показав не только увеличение продаж относительно предыдущего года на 9,2%, но и пробив рубеж в сто тысяч, составив в итоге 101,299 единиц. Цена же выросла ещё на 9,8% и взяла новые вершины — $622,217. А средняя цена на Detached (отдельно стоящий дом) в границах города Торонто, ещё в Феврале 2015-го года, впервые в истории пробила отметку в 1 миллион, составив $1,040,018. Всё это происходило на фоне снижения ставок по кредитам и улучшения в сфере занятости населения. Канадский доллар продолжил падение и к концу года, чуть было не пробил уровень 1,40, по отношению к американскому тёзке. Это не могло не привлечь иностранных инвесторов не только в Торонто, но и в любимый многими Ванкувер. А почему нет? Пока жители Торонто сокрушались о том, что за год цены на low rise (Detached, Semi-Detached, Townhouse) взлетели на нереальные 25% (в среднем), иностранные инвесторы, которые ведут счёт в USD, хором воскликнули WOW! СКИДКИ! Ведь хоть цена в CAD выросла, но не станем забывать, что луни взял новые высоты, хотя правильнее сказать новые низины. В декабре 2015-го да курс опустился до 1,385 по отношению к американскому собрату.

0
Количество Сделок
0
Увеличение Средней Цены
0
Средняя Цена

Видеоверсия. 2015-й и 2016-й год.

Это 2-я часть видеоверсии блога «Рынок Недвижимости Торонто. История Взлёта и Посадки.»

Multiple Offers

Основной стратегией продажи в low rise сегменте, становится создание так называемого Multiple Offer. Заключается она в следующем. Продавец, зная, что его дом стоит скажем $1 000 000, намеренно занижает цену и в листинге указывает цену, к примеру $799 999. При этом объявляет, что все офферы будут рассмотрены в указанные день и час. Получив 4-5 офферов в день Х, Продавец устраивал аукцион. Часто цена взлетала совершенно невообразимо. Так, я, вместе со своим коллегой, продавал дом, который был выставлен на продажу за $989 900, при этом статистика при самых оптимистичных раскладах давала цифру $1,25 млн., ну учитывая то, что на этой улице последний дом на продажу выставлялся за полтора года до этого, максимум $1,3 млн. Тот хаос, который сопровождал продажу этого дома, я, наверное, не забуду никогда. Только за первые два дня более 60 просмотров. В субботу и воскресенье, на Open House в доме одновременно находилось более 20 человек на протяжении более чем двух часов, а сам Open House затянулся на добрых пять  часов. Во вторник, результат не заставил себя ждать. Двадцать три (!), верите? Двадцать три (!) оффера и в итоге этом дом был продан за $1,431,888.

2016

От 2016-го года, многие ждали остановки дикого роста цен на недвижимость в Торонто GTA. Аналитики говорили о том, что этот рост, оторван от реальных экономических показателей, что на самом деле было правдой. Но кого это интересует, если рынок растёт седьмой год подряд, и с каждым годом всё сильнее? Те, кто успел купить и продать пару домов, заработав на каждом из них не одну сотню тысяч долларов пожелал развить успех. Скептики-покупатели, ожидавшие обвала рынка недвижимости Торонто, бросились догонять уходящий поезд, под названием свой дом в Торонто GTA. Но все осознают, что ещё в 2015-м году, многим приходилось становиться “креативными” при получении ипотечного кредита. Эта тенденция стала набирать обороты в 2016-м, потому что с ростом цен, недвижимость становилась недосягаема, а в падение рынка и снижение цен, по большому счёту никто не верил. И вопрос для большинства семей, особенно для тех кто покупает своё первое жильё в Торонто, становился ребром – ”Сейчас или никогда!”.

Государственные финансовые регуляторы, озаботившись вопросом фальсификаций при получении ипотечных кредитов, с весны 2016-го ужесточили, вернее, даже не столько ужесточили, сколько стали требовать жёсткого соблюдения правил и тщательной проверки всей документации, предоставляемой заёмщиками в процессе Underwriting. А уже осенью, внесла небольшие, но крайне меткие удары по самым слабым заёмщикам, обрубив возможность брать для расчёта реальную ставку по мортгидж с фиксированной ставкой, которая в обычно составляла около 2,6% годовых, а обязала брать в расчёт ставку в 4,64%. Это правда касалось только тех, у кого первоначальный взнос был менее 20% от стоимости покупаемой недвижимости, но для тех, кто хотел купить себе первый дом в Торонто, удар стал крайне болезненным. Это, вкупе с сильнейшим ростом цен вытолкнуло многих Покупателей из гонки за дом в low-rise сегменте, оставив для них только квартиры в кондо high rise. Ну или на выбор перебираться подальше от Торонто, благо хайвэи есть, хоть и забиты по утрам и вечерам.

Toronto Real Estate Board, в свою очередь, с гордостью отчиталась о том, что побит новый рекорд. Впечатляющий результат в 113,133 транзакций, был достигнут не взирая на то, что количество активных листингов упало ещё на 4% относительно прошлого года. Индикатор DOM (Days On Market) показывающий, сколько дней дом простоял на рынке, упал к самым низким значениям. Покупатели даже не всегда успевали посмотреть дом, как тот был уже продан, часто за совершенно невообразимую цену. Основной стратегией продажи в low rise сегменте, становится создание так называемого Multiple Offer. Пожалуй, около 90% листингов в low rise сегменте, следовали этой стратегии. Bidding Wars достигли невиданных доселе размеров ставок. Таунхаус, на одной и той же улице, проданный два дня назад мог быть лучше и при этом на $100 000дешевле, чем проданный сегодня. Что тут говорить о ценах — они взлетели вверх, как взлетают ракеты с Байконура. В результате этого, всё чаще появляются сложности с оценкой, при получении мортгидж. Дом Detached, в Октябре 2016го, в среднем стоил на 29,4% дороже чем за год до этого. В целом же по итогам года, средняя цена поднялась на 17,3%, достигнув $729,922. Это цена по всем сегментам, а средний Detached в Торонто GTA стал стоить $1,016,145

0
Количество Сделок
0
Увеличение Средней Цены
0
Средняя Цена

Возможно, росту во второй половине года, поспособствовало введение дополнительгного 15% налога при покупке Недвижимости в Ванкувере иностранными гражданами, которые не являются постоянными резидентами Канады. Так, инвесторы, преимущественно азиатские, просто переключились на Торонто GTA. Их вроде бы было немного, да и предпочитают они работать со своими соотечественниками, ввиду не только языковых, но и культурных особенностей. Но даже мне, человеку не шибко азиатскому, такие клиенты попадались.

Видеоверсия. 2017-й год.

Это 3-я часть видеоверсии блога «Рынок Недвижимости Торонто. История Взлёта и Посадки.»

2017

Наступил 2017-й год и все стали ждать “весеннего” рынка, пытаясь предугадать будет ли дальнейший рывок цен. Но, как и за год до этого, “весна” началась сразу после новогодних праздников. С середины Января, рынок недвижимости продолжил движение вверх. И если в Декабре 2016го Detached в среднем стоил в Торонто GTA $1,016,145, то уже в Феврале 2017-го подпрыгнул до $1,205,815. Это за два месяца! Всё это сопровождалось снижением предложения на рынке. Так на своём минимуме количество активных листингов было немногим более 4000. Представьте себе. Это при том, что в последние два горячих года, когда чувствовался недостаток предложения, их количество всё равно составляло 10 – 12 тысяч. В общем у тех, кто хотел что-то купить, выбор был, как в советском продуктовом магазине в 90-м году.

И вот здесь, в отлаженной системе multiple offers, стало что-то сбоить. Вернее, как что-то? Весьма понятное нежелание, а скорее просто страх Покупателей, переплачивать по сто, а то и по двести тысяч за дом, без каких-либо условий.  И вот здесь начинается самое интересное!

Рынок недвижимости Торонто, в первой половине Марта 2017го года, всё ещё был на стороне Продавцов. Количество листингов, хоть и увеличилось, по сравнением с предыдущим месяцем, всё равно оставалось на низких уровнях — 7,865 единиц. Но тенденции уже наметились. Случилось то, что первым заметил и сформулировал мой coach — Rob Vivian. Сложилась эдакая ситуация, одновременно отложенного и спроса, и предложения. Сейчас объясню.

Представьте, что у вас есть дом. Хороший дом, в принципе можно жить. Но вы живёте в нём уже девять лет и за это время многое изменилось. Дети подрастают, работа уже который раз сменилась, а вместе с ней и зарплата. Вы становитесь более состоятельны, а вместе с тем и более требовательны, а ваш дом всё это время стареет. И дело не только в том, что он просто стареет, он не соответствует тем, новым стандартам жизни, которые росли все эти годы. Хочется ещё одну спальню. Желательно бы кабинет получить. Надоело сгребать снег с автомобиля, греть его и отскрёбывать лёд со стёкол пять месяцев в году, что толкает вас к тому чтобы появился гараж на две машины. Потолки хочется повыше, кухню побольше, настоящий домашний мини-кинотеатр, а может и караоке-бар в бейсменте. О! И ещё ravine lot, чтобы соседи не заглядывали на бэкъярд и в окна спальни, а вместо этого из неё открывался прекрасный вид. И вот вы вроде бы живете в хороших условиях, но иногда задумываетесь о чём-то лучшем. Хочется найти “тот самый” дом. Но как его найти, если они улетают с рынка со скоростью свиста, а вы работаете целыми днями, да и отдохнуть хочется. Вот вы и думаете, а что делать сперва, продавать или покупать? И видя, что творится на рынке, разумно решаете, что лучше я сначала что-то куплю, а своё всегда продам – не проблема. И риэлтор говорит, что так правильно, цены же растут. А тут ещё появляется соблазн заработать. Можно ведь купить в Марте, а когда придёт настоящий “весенний” рынок и цены ещё подпрыгнут, продам свой. Легко, за неделю! А с такими темпами роста цен, можно срубить пятьдесят, а то и все сто тысяч. Ведь сосед, который так сделал в прошлом году заработал семьдесят тысяч, на том что подождал с продажей своего дома полтора месяца и налогов с этой суммы не заплатил ни цента!

И вот здесь, как говорится, нашла коса на камень. Те, кто так быстро старались успеть купить, видя, что цены растут не по дням, а по часам, купили, подождали и выставили на рынок свой дом, чуть ближе к моменту закрытия сделки по покупке. И предложение стало увеличиваться. И всё бы ничего, но многие посчитали невозможным платить такие суммы за дома. И получился тот самый двойной эффект — отсроченный спрос и отсроченное предложение. И когда всё это сошлось в одну точку, а случилось это в последней декаде Марта 2017-го года, рынок стал разворачиваться.

Ontario’s Fair Housing Plan

Многие, среди которых попадаются и журналисты, и аналитики, а в особенности государственные деятели, приписывают себе заслугу в охлаждении рынка недвижимости Торонто. Но это не так. Риэлторы знают, что ситуация стала меняться ещё в Марте, а стало быть за месяц-полтора, до 20-го Апреля 2017-го года, когда Правительство Онтарио, выдвинуло список мер, состоящий из шестнадцати пунктов, направленных на охлаждение рынка недвижимости в Торонто GTA.

Тем временем, цены на недвижимость, по инерции продолжали движение вверх. Средняя цена по итогам Марта 2017го года, составила $916,567. Это на 33,2% больше чем в том же месяце, предыдущего года.

В апреле механизм multiple offers продолжал трещать по швам, но ведь так нелегко изменить сложившуюся практику, особенно устоявшуюся и бывшую эффективной на протяжении нескольких лет. Это происходит на фоне лавинообразного увеличения количества активных листингов. Если в начале Апреля было около 8000 объектов недвижимости, выставленных на продажу, то уже к концу Апреля их количество достигло 12 926, даже чуть больше чем годом ранее и почти в три раза больше, чем в начале 2017го года. Тем не менее средняя цена продажи объекта недвижимости в Торонто GTA по данным TREB выросла на 24,5% и составила $920,791. Это при том что продажи относительно того же периода в прошлом году упали на 3,2%. Это как “температура в среднем по больнице”. Если посмотреть на раскладку по сегментам, то сразу видно, что продажи квартир в кондо, т.е. high rise, выросли на 7,7%, а в сегменте low rise упали на 7%.

0
Активные Листинги
0
Увеличение Средней Цены
0
Средняя Цена

Но вот пришёл Май и расставил всё по своим местам, разъяснив даже самым убеждённым оптимистам от риэлторов, что рынок изменился. Причиной тому послужила не только реакция на новые меры введённые провинциальным правительством, что послужило причиной бегства иностранных инвесторов, но и то, что Покупатели видя неопределённость на рынке, не торопились заключать сделки. В это же время, те Продавцы, которые пожелали успеть продать дом и превратить виртуальные суммы в красивые цифры на банковском счёте, тоже поспешили выйти на рынок. Их ряды пополнили те, кто успел прикупить недвижимость в предыдущие месяцы и придерживал её до “высокого весеннего сезона”.

Результат не заставил себя ждать. Количество активных листингов стало на 42.9% больше чем годом ранее, увеличившись до 18 477 единиц и практически подтянувшись к значениям сбалансированного спроса и предложения. Этим уровнем раньше считалось значение в 20 000 листингов. Но, я всё же считаю, что рынок оказался на стороне Покупателя. Это случилось из-за страха того, что рынок просядет гораздо сильнее, что заставило Покупателей занять выжидающую позицию.

В результате объём продаж показал себя во всей красе – минус 20% в среднем по всем сегментам. А в сегменте Detached все -26,3%. Средняя цена относительно прошлого года разумеется выросла и составила $863,910, но это на 14,9% больше чем в Мае 2016-го года. Но TREB в своём отчёте за Май, нигде не напомнила, что это почти на $60 000 меньше, чем за месяц до этого. И это в среднем по всем сегментам. Но если присмотреться, то легко можно отметить, что цены в high rise сегменте, не взирая на падение продаж, выросли относительно Апреля. Так, к примеру средняя цена на дом Detached в пригородах Торонто, упала на $100 000, т.е. примерно на 10%. А по моим личным наблюдениям, цена на low rise, в той части нашего мегаполиса, на которой сфокусирован я, упала на $100 – 150 тысяч, в зависимости от того, насколько срочно нужно продать дом, насколько хорошо проведена подготовка дома к продаже, да и просто везения. При этом, не поймите меня неверно, я не пессимист. Я и в Мае видел продажи, по ценам, которые были бы нормальными для рынка, в феврале-марте текущего года. А это означает только то, что рынок всё ещё колеблется и ищет те уровни, на которых сможет зафиксироваться.

Рынок Недвижимости Торонто. История Взлёта и Посадки. Часть 3-я.

Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!

Подписаться на новости о рынке недвижимости