Ну что же, давайте продолжим прерванный разговор. Для тех, кто присоединился к нам только сейчас и не в курсе того, что говорилось здесь ранее — жмите кнопку для того чтобы прочитать Вторую часть статьи и возвращайтесь!

Рынок Недвижимости Торонто. История Взлёта и Посадки. Часть 2-я.

Что будет дальше?

Данная часть посвящена, в большинстве своём, вариантам развития сегодняшней ситуации с рынком недвижимости в Торонто GTA. Хотел бы отметить, что это сугубо личная точка зрения, которую я всегда готов обсудить с Вами. И так, приступим! Есть три варианта развития событий:

Видеоверсия. А что же будет дальше?

Это 4-я часть видеоверсии блога «Рынок Недвижимости Торонто. История Взлёта и Посадки.»

High-Rise сегмент

Во-первых, давайте сразу разберёмся с рынком квартир в кондо, т.е. high rise сегментом. Я считаю, что его ждёт бурный рост в ближайшие полгода-год. И в Апреле 2018-го года выйдет статистика, которая будет гордо рапортовать о том, что, средняя цена на Condominium Apartment, в предыдущем месяце прибавила до 20% относительно Марта 2017-го года. Другими словами, я думаю, что средняя цена в этом сегменте впервые пробьёт потолок в $600 000. Почему? Сейчас расскажу.

Повышение цены произойдет ввиду комплекса причин. Первой и главной из них, я считаю тот относительно малый рост цен в сегменте high rise, по сравнению с low rise, который мы отмечали на протяжении последних 5-6 лет. Малый рост во многом был обусловлен тем, что до этого цены на квартиры росли слишком быстро и как результат, перестали быть привлекательными для Покупателей. Так к примеру, в Сентябре 2011 года, средняя цена квартиры в кондо в Торонто GTA была $330,512. В это же время, средняя цена на Таунхаус составила $351,853. Разумеется, интерес Покупателей, стал смещаться в сторону low rise сегмента и именно с 2012-го года мы стали отмечать рост спроса в этом секторе рынка, что толкало цены вверх куда сильнее чем в сегменте квартир. Но, к марту 2017го года средняя цена Таунхауса в Торонто GTA уже была $705,078. Но и это была бы половина беды, но, когда вы посчитаете каков будет размер ежемесячного платежа по мортгидж (особенной это касается тех, кто покупает своё первое жильё), вы поймёте, что эти суммы стали неподъёмны. А тот бум, который царил на рынке недвижимости в Торонто, не оставлял сомнений в том, что если не купить сейчас хоть что-то, то потом может уже не получится.

Это и стало подталкивать Покупателей к тому, что если не под силу купить дом или таунхаус, то следует сфокусироваться на поиске подходящей квартиры. Благо цены на них, в среднем, были куда более гуманными. В том же Марте 2017-го года, средняя цена квартиры в нашем мегаполисе составляла $518,879. Людям, в любом случае нужно где-то жить. Да и инвесторы любят квартиры в кондо за то, что они доставляют меньше хлопот чем low rise. К тому же инвесторы хотят получать больше прибыли и желательно при этом меньше рисковать. А high rise вселяет больше уверенности ввиду того, что там, пространства для роста стоимости, куда больше чем в сегменте низко этажного жилья, которое пробило все мыслимые и немыслимые границы по стоимости, оставив при этом цены на рент, практически неизменными.

Кроме того, меняется менталитет в части того, что было важным раньше и является важным сейчас. Среди молодёжи, всё больше снижается интерес к вождению автомобиля. Это означает что в будущем эти люди не смогут жить без общественного транспорта. В то же время, растёт интерес к тому, чтобы жить рядом с местами развлечений и работы, т.е. ближе к downtown. Можно сказать, что мы живём в то время, когда меняется парадигма стиля жизни в Торонто. Если раньше у вас был выбор где жить в доме, таунхаусе или в квартире кондо, то довольно скоро, через какие-то 10-20 лет, low rise сегмент в Торонто GTA, останется уделом исключительно богатой публики. Почему я так считаю?

Потому что власти ещё несколько лет назад заявили о том, что планируют взять курс на интенсификацию развития города. Звучит красиво, но если разобраться, то я думаю не все будут от этой идеи в восторге. Это означает, что земли под строительство, осталось мало, а дороги перегружены. При этом к 2040 году ожидается увеличение населения Торонто GTA в два раза, во многом, кстати, за счёт иностранных мигрантов. Как можно решить задачу с настолько противоречивыми исходными данными? Загнать всех на этажи, лишить автомобилей и пересадить на общественный транспорт. Что собственно и происходит, к тому же весьма динамично. Так что готовьтесь морально к тому, что наш мегаполис в скором времени изменится и станет выше, как другие, более крупные североамериканские европейские агломерации.

Именно ввиду всего выше сказанного, в долгосрочной перспективе сегмент высокоэтажного строительства будет дорожать. Торонто GTA, по-прежнему остаётся крайне привлекательным как для международных, так и для внутренних мигрантов. Да и по качеству жизни, как показывают рейтинги последних лет мы в первой десятке. В тоже время, даже учитывая дикий рост в последние годы, цены на недвижимость в Торонто, по сравнению с другими мегаполисами мира, остаются низкими. Не стану приводить примеры, вы сами их с легкостью найдёте в интернете.

Low -Rise

Теперь давайте вернёмся к сегменту низко этажного жилья – Detached, Semi-Detached, Townhouse. Те, кто со мной разговаривал на эту тему, помнит, что ещё в Декабре 2016-го года, я говорил о том, что в следующем году рост цен на low rise в Торонто замедлится, а может даже и остановится. На тот момент, я считал, что весну мы ещё пройдём относительно неплохими темпами, но уже в сентябре не увидим того бурного роста цен, который мы привыкли наблюдать в осенний период, на протяжении последних лет. Я ожидал остановки роста цен, в низко этажном сегменте или замедления этого роста до 5% в год. Но я не учитывал каких-либо законодательных инициатив в этой области. Почему я так говорил?

На эти мысли меня натолкнул анализ ситуации в Ванкувере, которая развивалась с небольшим, но заметным опережением относительно Торонто. В частности, после введения 15% на иностранных покупателей недвижимости в Ванкувере в августе 2016-го года, многие, и я в их числе, заговорили о возможности введения таких же мер и в Торонто. При моей любви к анализу и предвидению развития ситуации, в Декабре 2016-го года, я решил попытаться оценить то, насколько повлияли меры, предпринятые властями в Ванкувере, на состояние рынка и изменение цен. Результат не стал для меня удивительным. Объём сделок с недвижимостью упал на 40%. При этом, мои расчёты показали, что если бы эти меры не были приняты, то в Ноябре 2016-го года, цены в Ванкувере могли бы быть на 23% выше.

Естественно, Правительство Онтарио сперва хотело убедится, основываясь на результатах нашего западного соседа, в действенности этих мер. А если быть предельно откровенным в том, не «убьёт» ли это и без того шаткий рынок в Торонто GTA. Падение цены на ванкуверские 3-4%, я думаю не сильно беспокоило власти. А вот снижение объёма сделок, вот это другое дело. Сколько это в цифрах? Давайте считать вместе: если средняя цена в 2016-м году составила $730 000, то получается, что средний размер Provincial Land Transfer Tax (PLTT) должен был составить $11 075. А если недвижимость находится в пределах городской черты Торонто, то ещё столько же в муниципальный бюджет. Итак, $11,075 умножить на 113,133 транзакций, зарегистрированных в 2016м году. Получается внушительный результат – $1,230,797,975. А если учесть, что около 40% из этих домов находятся в Торонто, то ещё $ 492,319,190. Неплохая сумма получается, правда? И это не считая Property Tax.  В общем ясно, что нужно быть аккуратными.

0
Provincial Land Transfer Tax
0
Toronto Municiple Land Transfer Tax

Но правительство, как водится, повело себя как слон в посудной лавке. Ввело свои меры, ровно тогда, когда рынок и сам стал захлёбываться от собственных цен и сложностей с получением ипотечных кредитов. А как же не принимать меры, “мы же всё подготовили, что все труды пропадут впустую”? Параллельно раздули в прессе скандал с рентом, чтобы обосновать уже прописанные в проекте меры относительно регулирования рынка сдачи в наём жилья. В общем жалко стало, что это всё пропадёт зря. Ну и ввели.

Если до ввода этих мер, рынок ещё рассчитывал на какую-то стабилизацию, то после… В общем произошла “мягкая посадка”, по крайней мере пока мягкая. Кто-то скажет – ничего себе мягкая, на 10%. Но если вы посмотрите на динамику цен, то можно сказать, что мы просто прошли пик в марте – апреле и вернулись к ценам конца прошлого, начала этого года. Так что это ещё далеко не падение, а просто коррекция. Я думаю Июнь продолжит снижение.

«Ванкуверский» Сценарий

Знаете, два месяца назад, я считал, что после бурного роста на протяжении долгих лет, low-rise сегмент впадёт в “спячку” года на два-три, с невзрачными показателями роста цен, вертящихся около +2 — +5% в год. Теперь же, я склонен считать, что в случае отсутствия изменений в области денежно-кредитной и жилищной политики, очень вероятно течение событий по, так называемому, “Ванкуверскому” сценарию. Что это за сценарий?

В начале Августа 2016-го года, в Ванкувере был введён ряд мер, направленных на охлаждение рынка жилой недвижимости. Самыми заметными из них, стал 15% налог на покупку недвижимости иностранцами и 1% налог на пустующие объекты жилой недвижимости. Эти меры немедленно проявили себя в падении объёма продаж, а позднее и цен. Так, в своей статье, я уже указывал на то, что продажи упали на 40%, а цены немного снизились, но если бы эти меры не были введены, то цены неизбежно возросли, и разница между этими ценами, скорее всего составила бы в среднем 23%. Но как в русских сказках, погоревали поплакали, а жизнь продолжается! И вот, в Апреле 2017-го года ванкуверская недвижимость лихо рванула вверх, разом прибавив 12,5%. Впервые за предыдущие 8 месяцев, показав рост. А уже в Мае текущего года, средняя цена на Detached превысила значения прошлого Мая и вплотную подобралась в рекордным уровням 2016го года. Средняя цена по всем сегментам также возросла, много ли мало ли на 8,8%. Но это благодаря росту с сегменте квартир и Таунхаусов. High-rise сегмент, весь этот год, не прекращал рост, ввиду того, что всё равно оставался самым доступным вариантом покупки собственного жилья.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что ситуация на рынке недвижимости Торонто GTA, во многом схожа с той, которая сложилась в Ванкувере ранее. Покупатели будут снова искать более дешёвые объекты недвижимости. Это изменит структуру спроса на жилую недвижимость с дорогих домов Detached с люксовой отделкой, в дорогих районах в сторону Таунхаусов и квартир в кондо. Постепенно, скорее всего, уже осенью, рынок стабилизируется, выровняются зазоры в ценах между различными районами и типами построек. После стабилизации, уйдёт несколько месяцев на то, чтобы рынок вернулся к медленному росту. И возможно уже осенью 2017-го года, а скорее всего следующей весной, мы увидим новую волну роста цен в low rise сегменте, правда уже не такую как раньше.

Видеоверсия. А что же будет дальше?

Это 5-я, заключительная часть видеоверсии блога «Рынок Недвижимости Торонто. История Взлёта и Посадки.»

York Region

Отдельно хочется выделить регион York. Я здесь живу, большая часть моей деятельности находится здесь же. York был чемпионом по росту цен практически все эти годы. Aurora, Markham, Newmarket, Richmond Hill, Thornhill, Vaughan, уже многие годы являются приятным местом для проживания. Но развитие инфраструктуры в последнее десятилетие, превратило их в настоящий объект мечтаний многих наших соотечественников. А коридор, вдоль Bathurst Street, так и вовсе стал чуть ли не таким же “Золотым стандартом” как Yonge Street, т.е. крайне привлекательным, не только для жизни, но и для инвестиций. Впрочем, как и коридор, вдоль Bayview Street, для выходцев из Азии. Это послужило как источником опережающих темпов роста цен, так и опережающих темпов падения продаж.

В Мае 2017-го года, продажи в сегменте low rise в Aurora, Markham, Newmarket, Richmond Hill, Thornhill, Vaughan, упали вдвое, относительно того же месяца годом ранее. Правда правда. Всего 912 продаж. Это не могло не отразится на цене. Среднее снижение цены, относительно февраля-марта текущего года составило $100,000 – 150,000. И возможно это не предел и в Июне мы увидим новое снижение. Но, не стоит паниковать по этому поводу, я повторюсь, что считаю это не падением, а скорее коррекцией.

Почему рынок не обвалится?

Для тех, кто боится или наоборот, с нетерпением ждёт, что цены на рынке недвижимости в Торонто сильно упадут, хочу сказать следующее. Вряд ли! Сейчас происходит процесс, который уже встряхнул или в ближайшее время встряхнёт людей, вовлечённых в продажу недвижимости. Сейчас немного сдувается тот пузырь, который увеличивался последние год-два. Почему только год-два? Потому что, до этого рост цен всего лишь компенсировал обесценивание денег. Т.е. не только канадского доллара, но и всех валют в мире. (Вспомните, что вы могли купить за сто долларов десять лет назад и что вы можете себе позволить купить сейчас?) А вот в последние два-три года, это перешло все границы, приблизившись к опасному порогу. Именно поэтому правительство не вмешивалось, надеясь, что рынок сам себя отрегулирует и это почти произошло в Апреле этого года, но маховик процесса государственного регулирования уже был раскручен и неудержим.

Значительно ниже нынешних уровней, цены на low rise не опустятся ввиду того, что в этом случае все, кто покупал дома с маленьким первоначальным взносом окажутся в зоне риска. А вместе с ними и вся страна. Вы помните с чего начался ипотечный кризис 2008-го года в США? С того, что грубо говоря, обанкротились  два агентства с государственным участием — Fannie Mae и Freddie Mac, в собственности которых в 2008-м году находилось ипотечных бумаг на $5,1 триллионов. Аналог этих агентств в нашей свами стране — это Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC).

В Канаде, все ипотечные займы, с первоначальным взносом менее 20% обязаны быть застрахованы от неплатежей по ним. Чаще всего Mortgage Default Insurance получают в Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) – это государственная корпорация. А значит, если рынок упадёт резко и сильно, то государство вынуждено будет вмешаться в эти процессы. Ведь по состоянию на 30-е Сентября 2016-го года, стоимость застрахованного CMHC имущества составляла $514 миллиардов. Так что если цены на недвижимость станут снижаться слишком сильно, государство тут же ослабит как денежно-кредитную политику, так и меры принятые для регулирования жилищного рынка. Иного не дано, т.к для Канады сумма в $514 миллиардов, более значительна, чем для США сумма в $5,1 триллионов.

Те, кто купил недвижимость год и более назад, могут спать спокойно. Их дом прирос в цене, как минимум на 15%. Плюс к этому минимальный взнос, никак не меньше 5%, а в среднем возьмём 10%. Хотя есть и расходы в случае вынужденной продажи, скажем 5%. Значит запас в 20% у них, всё равно есть. В случае же если рынок упадёт более чем на 20%, это скорее всего вызовет цепную реакцию и потянет за собой все типы недвижимости. К тому же, если возникнет паника, то её будет крайне сложно остановить. Именно поэтому, внимательно читая отчёты TREB, я вижу некоторые несоответствия. Скорее всего их специалисты, крайне аккуратно подбирают “нужную” статистику, чтобы не показывать истинное состояние дел и не создавать панические настроения.

Также, давайте вспомним то, что я писал в первой части о том, какой вклад вносит сектор недвижимости напрямую, а в особенности косвенно в структуру ВВП Канады. Как вы думаете, при сильном падении рынка, можно рассчитывать на то, что будут строиться новые объекты? Не факт, что все начатые закончат! И опять-таки, хочу напомнить о том какими суммами налогов пополняются бюджеты, в основном кстати местные.

К тому же вспомните действительно страшный период в 2008-м году, когда никто не знал чем это всё закончится. Максимальное падение цен на жилую недвижимость в Торонто, тогда составило около 10%. Так что если всё пойдёт совсем плохо, то «Заграница (в лице государства) нам поможет!».

Конечно, те, кто успел продать дом в феврале-марте “сорвали банк”, а те, кто поторопился купить в апреле-мае, по ценам февраля, конечно оказались в сложной ситуации. Но это тема для отдельного разговора по ликбезу.

Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!

Подписаться на новости о рынке недвижимости