Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Декабрь 2017.

Здравствуйте, дорогие друзья! В первую очередь, хочу поздравить всех вас с наступившим Новым 2018-м Годом и пожелать здоровья, достатка и всяческих удач, во всех сферах жизни!

Ну а теперь давайте перейдём собственно к теме, которая всех интересует больше всего – что же происходило на Рынке Недвижимости Торонто GTA в последнем месяце 2017-го года и что же будет происходить в первом месяце года наступившего.

1. Объём Продаж

Продажи в Декабре 2017-го года составили 4,930 единиц

и это всего на 7,1% меньше, чем было в том же месяце 2016-го года.

Продажи находятся на уровне Декабря 2015-го года,

Ровно как и в Ноябре, в прошедшем месяце объёмы продаж жилой недвижимости в Торонто GTA, повторили результаты двухлетней давности. В частности, в  Декабря 2015-го года, который никто не сможет назвать застойным и тем более кризисным. Если же взглянуть на предыдущие года, то сразу будет видно, что ситуация выглядит ещё лучше — продажи в прошедшем месяце, были на 12% выше среднего объёма продаж за последнее десятилетие для Декабря месяца.

... Но избыточный оптимизм сейчас неуместен

Почему? Потому, что по моему убеждению, всплеск продаж в Ноябре и Декабре прошедшего года, в большей мере подпитывался скорым введением новых правил квалификации при выдаче ипотечных кредитов. И в силу того, что часть покупателей поторопилась с покупкой, с целью успеть квалифицироваться по старым правилам, в первые пару месяцев 2018-го года мы увидим заметное снижение количества Покупателей и как следствие, падение объёма продаж жилой недвижимости в Торонто GTA.

Структура Продаж.

Чем вызван определённый всплеск объёма продаж, мы разобрались. При этом структура продаж, на мой взгляд показывает весьма любопытные результаты.

Объём Продаж

Торонто

Объём Продаж

GTA

Объём Продаж

Торонто GTA

Detached

Изменение год/к году

454

-13.4%

1,484

-13.7%

1,938

-13.6%

Semi-Detached

Изменение год/к году

172

+25.5%

314

-1.3%

486

+6.8%

Townhouse

Изменение год/к году

199

+17.1%

667

+10.6%

866

+12%

Condo Apt

Изменение год/к году

1,125

-8.8%

437

-11.4%

1,562

-9.5%

Возврат интереса к Low Rise сегменту.

Например, на протяжении всех летних месяцев, падение объёма продаж в сегменте домов Detached, достигало 60%. В Сентябре 2017-го года, уже составляло 40% . В октябре 30%, в Ноябре 19%, а в Декабре, так и вовсе 13,6%.

Продажи домов Semi-Detached в Торонто (area 416) выросли на +25.5% по сравнению с Декабрём 2016-го года. Красивая цифра, правда? Но дело в том, что продаж было всего 172, так что это просто конъюнктура. В целом по Торонто GTA продажи в сегменте домов Semi-Detached выросли на +6,8%.

Сегмент Townhouse и так чувствовал себя лучше всех среди Low Rise, а по итогам Декабря 2017-го года продажи увеличились на 12%.

На фоне всего выше сказанного, падение объёма продаж Condo Apartment, выглядит удручающе. Но это не значит, что нелогично. Дело в том, что в то время пока весь Low Rise сегмент дешевел, квартиры в Condo росли. Мало того они росли весьма заметными темпами. Поэтому просто потеряли свою привлекательность.

2. Активные Листинги

Количество Активных Листингов (Объектов выставленных на продажу) — это то, что определяет насколько велик выбор у Покупателей. Разумеется, чем выбор больше, тем комфортнее положение Покупателя и наоборот, чем меньше предложение на рынке, тем сильнее позиции Продавца.

Количество Активных Листингов на рынке в Декабре 2017-го года составило 12,926 единиц.

Это почти втрое ( +172,4% ) превышает показатель Декабря 2016-го года, когда Покупатели могли выбирать из 4,746 Активных Листингов. По сравнению же с предыдущим месяцем, этот показатель снизился на 29%, что безусловно объясняется сезонностью.

Подписаться на новости о рынке недвижимости

Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Декабрь 2017.

Январь 4th, 2018|

Здравствуйте, дорогие друзья! В первую очередь, хочу поздравить всех вас с наступившим Новым 2018-м [...]

Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Ноябрь 2017.

Декабрь 5th, 2017|

Ноябрь, на рынке Недвижимости Торонто GTA, является последним активным месяцем в году, когда активность [...]

3. Sales to New Listings Ratio

Sales to New Listings Ratio — это индикатор показывающий соотношение количества проданных объектов недвижимости, к тем что были выставлены на продажу за этот же период времени.

Один из моих любимых показателей, так как он лучше всего отражает состояние дел на рынке.

77,88% - Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Декабре 2017-го года

Напомню, что рынок считается сбалансированным, когда этот индикатор находится в диапазоне 50-55%. Если этот показатель выше, то это говорит о том, что рынок благоволит Продавцу. Но в данном случае это просто стечение обстоятельств и мало кому придут в голову мысли, говорящие о том, что рынок находится на стороне Продавца. Большинство Риелторов, согласятся с тем, что Рынок Недвижимости в Торонто GTA,  по прежнему смещён в сторону Покупателей.

4. DOM

Average DOM (Days On Market) — показатель среднего количества дней проведённых на рынке объектом недвижимости.

27 дней требовалось, чтобы продать дом в Декабре 2017-го года.

В Декабре 2016-го года, недвижимость в Торонто GTA, в среднем продавалась за 20 дней. В прошедшем же месяце среднее время продажи составило 27 дней. Увеличение Среднего Времени Продажи Объекта Недвижимости на 35%, это конечно нехорошо. Но если посмотреть на Среднее Значение за последнее десятилетие, то окажется, что дома продаются достаточно быстро.

5. MOI — Months of Inventory

Months of Inventory — это индикатор указывающий на то, сколько месяцев понадобится для того, чтобы распродать весь запас выставленных на продажу объектов недвижимости, при текущих темпах продаж.

Индикатор Months of Inventory в Декабре составил 2.6

Разумеется, в последние месяцы этот показатель заметно подрос, что говорит о некотором охлаждении рынка. При этом, на первый взгляд, этот индикатор достаточно волатилен. Но если мы усредним данные Августа и Сентября, когда был отмечен некоторый дисбаланс, то картина выравнивается и образует хороший устойчивый тренд, подтверждающий усиление активности на Рынке Недвижимости Торонто GTA.

Более того хочется отметить, что индикатор Months of Inventory на уровне менее 3 месяцев, говорит о том, что рынок находится в весьма активном состоянии.

6. Средняя Цена

Средняя Цена - $735,021.

Невзирая на то, что спрос явно был на подъёме, а количество как Активных, так и Новых Листингов стало уменьшаться, Средняя Цена продажи, с трудом удержалась на прошлогоднем уровне, прибавив жалкие 0,7%.

Более того, Средняя Цена продажи, достигнув в Октябре максимального значения за последние полгода, снижалась и в Ноябре, и в Декабре.

Раскладка по Сегментам

При подробном рассмотрении динамики цен по сегментам, можно отметить, что Средняя Цена Продажи в сегменте домов Detached, даже ниже той, которая была отмечена год назад. Но всего на мало заметные 2,5%.

Дома Semi-Detached показывают примерно те же уровни, которые были в Ноябре. При этом по отношению к Декабрю 2016-го года, Средняя цена в Торонто выросла на 11,5%

Выделяется Средняя Цена Townhouse, которая в Торонто (Area 416), за месяц снизилась на $110,000.

При этом неверным было бы говорить о том, что реальная цена домов стала ниже чем была годом ранее. Это просто структура продаж, которая отражает спрос на более дешёвые объекты недвижимости.

В то же время, Средняя Цена Condo Apartment в Торонто (Area 416), после того, как практически не изменялась на протяжении трёх месяцев, в Декабре просела на $23,000, составив $532,700. В пригородах, же наоборот, подросла на $16,000, закрепившись на отметке в $430,000 и прибавив 14,5% относительно того же месяца, годом ранее.

Средняя Цена

Торонто

Средняя Цена

GTA

Средняя Цена

Торонто GTA

Detached

Изменение год/к году

$1,250,235

-2.8%

$910,216

-2.4%

$989,870

-2.5%

Semi-Detached

Изменение год/к году

$903,658

+11.5%

$635,999

+0.9%

$730,726

+6.7%

Townhouse

Изменение год/к году

$649,294

-2.4%

$575,894

+1.5%

$592,761

+0.7%

Condo Apt

Изменение год/к году

$532,700

+14.1%

$430,001

+14.5%

$503,968

14.4%

Рост Цен в сегменте Condo Apartment исчерпан.

Цены на Condo Apartment настолько приблизились к цене Таунхаусов, что первые, перестают быть привлекательными. Ввиду этого, я считаю, что рост цен в этом сегменте исчерпал себя и не возобновится, до тех пор, пока не начнётся рост цен в сегменте Low Rise. А рост в сегменте низкоэтажного жилья, я думаю, начнётся весной.

Апологетам падения цен, рано радоваться!

Тем, кто ратует за то, что Цены на Недвижимость в Торонто GTA вот-вот обвалятся и с нетерпением ждёт этого знаменательного события, пока рано радоваться. То, что Средняя Цена объекта жилой недвижимости на рынке Торонто GTA снижается, не говорит ни о чём, кроме того, что спрос сейчас смещён в сторону самых дешёвых вариантов. Ситуация абсолютно полярная, по отношению к той, которая была на рынке на протяжении 2015-го и 2016-го годов, когда наибольший спрос был на самые дорогие дома.

Так, к примеру, осенью 2016-го, когда рынок был ох как горяч, мой коллега, на протяжении четырёх месяцев не мог продать Таунхаус в Торонто за $180,000. Да, да, такие тогда были. Мало того, это был самый дорогой Таунхаус в комплексе с полным ремонтом. Более дешёвые продавались по $140,000 -160,000. Поэтому-то и были сложности с его продажей. Так вот к чему я это всё. На фоне того, что цены с Апреля месяца 2017-го года снижались, и в итоге в Ноябре 2017, практически сравнялись с ценами 2016-го года, в супер дешёвом сегменте они выросли почти вдвое. Так, например, в том комплексе Condo Townhouse, который я привёл в качестве примера, минимальная цена весной 2017-го была на уровне $326,000, а к осени перевалила за $365,000.

К чему я это? К тому, что цены не падают. Просто из-за высоких цен, спрос смещён в сторону самого дешёвого жилья.

И для того,чтобы опираться на факты, давайте перейдём к Средней Цене по индексу HPI.

7. Средняя Цена по Индексу HPI

HPI (Home Price Index) — это индикатор, который учитывает не только цену объекта недвижимости и его тип, но и берёт в расчёт некоторые характеристики данного объекта. Среди этих характеристик, можно выделить такие как площадь объекта недвижимости, количество комнат, ваннных, гараж, возраст строения, местоположение и т.д.

Этот индекс, для меня лично, является куда более показательным, ввиду того, что позволяет нивелировать флуктуации в структуре продаж. Согласитесь дом дому рознь, и дело даже не в общей площади или количестве спален.

Средняя Цена по индексу HPI выросла на 7,19%, составив $743,500

Согласно индексу HPI, Средняя Цена в Декабре 2017-го года, выросла в годовом выражении на 7.19%, составив $743,500. Но это на $1,200 меньше, чем в предыдущем месяце. Таким образом, реальная Средняя Цена, практически сравнялась с Ценой по индексу HPI. Но как вы видите, она не упала ещё ни разу за последние месяцы. А вот весной, мы несомненно увидим отрицательные значения роста в годовом выражении. Но это вызвано ничем иным, как резким скачком цен, который был всего-то на протяжении 2-3 месяцев, в начале 2017-го года.

При этом изменение цен в разных сегментах и разных частях Торонто GTA, крайне неоднородно. Так, например, в Торонто (area 416) Средняя Цена по всем сегментам согласно индексу HPI, выросла на 11,67%, а то же время York Region остался на месте. Даже немного потерял -0,04%. Поэтому я приведу вашему сведению, только Средние Цены в целом по Toronto Real Estate Board.

Detached — $909,300 (+2.33%), Semi-Detached — $699,800 (+2.81%), Townhouse — $548,200 (+10.96%), Condo Apartment — $468,200 (+21.83%)

О чём это говорит? О том, что на данном этапе, жильё в Торонто GTA становится всё менее доступным. Хотя кто сказал, что оно должно являться таковым?

8. Выводы

Какие же выводы напрашиваются из вышеизложенных данных?

Первое

Чем Вызван Всплеск Продаж?

Прогноз относительно того, что в Ноябре нас ожидает всплеск продаж, оказался верным. Остаются не до конца ясными, причины этого всплеска. Что это, резкое восстановление рынка недвижимости в Торонто? Или это оживление вызвано введением новых правил квалификации при выдаче ипотечных кредитов? Я склоняюсь ко второму варианту. А если так, то…

Второе

Второй вывод, вытекающий из первого, состоит в том, что если этот всплеск вызван тем, что Покупатели готовятся к вступлению в действие новых правил выдачи ипотечных кредитов, то в первые месяцы 2018-го года, рынок недвижимости Торонто GTA, ожидает некоторое охлаждение. Я думаю оно продлится до апреля, а далее весенний рынок возьмёт своё.

Третье

Третий вывод состоит в том, что рост цен в сегменте Condo Apartment, на данный момент исчерпал себя. Следующий этап роста цен на квартиры наступит только тогда, когда зазор между ценами на квартиры и Таунхаусы заметно увеличится.

На этой ноте, я заканчиваю свой обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA за Декабрь 2017-го года. До новых встреч!

Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!

Подписаться на новости о рынке недвижимости
By | 2018-01-04T20:42:02+00:00 Январь 4th, 2018|Обзор Рынка Недвижимости|0 Comments

About the Author:

Hi! My name is Andrei Peresunko. I'm REALTOR, who live and work in Toronto GTA. Real Estate is my real passion. In my Blog you will find analytics and useful information about Toronto GTA Real Estate.

Leave A Comment