Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Ноябрь 2017.

//Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Ноябрь 2017.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Ноябрь 2017.

Ноябрь, на рынке Недвижимости Торонто GTA, является последним активным месяцем в году, когда активность ещё высока, но уже идёт на спад относительно предыдущих месяцев. Так бывает в обычных условиях, но как мы знаем 2017-й, был нетипичным годом для Рынка Недвижимости Торонто GTA, который смог преподнести нам не только исторические максимумы цен, но и самую резкую коррекцию за долгие годы. Ну что, давайте рассмотрим сложившуюся ситуацию детально?

1. Объём Продаж

Продажи в Ноябре 2017-го года составили 7,374 единиц

снизившись по сравнению с тем же периодом 2016-го года на 13.3%, когда этот показатель находился на уровне 8,503 единиц.

Продажи находятся на уровне Ноября 2015-го года,

а тогда, никому и в голову не приходило сказать, что рынок Недвижимости Торонто GTA, находится в упадке и хотя в этом году, мы уже кажется стали привыкать к тому, что объёмы продаж падают. Но посмотрите что происходит – если ранее по году, падение продаж относительно аналогичного периода в предыдущем году, достигало 40%, то в Ноябре, составило всего лишь 13,3%. При этом если взять в расчёт то, что в прошлом году, в Торонто GTA, было зарегистрировано рекордное количество сделок с недвижимостью, то ситуация выглядит ещё более радужно. Что и подтверждается данными, которые говорят о том, что продажи в прошедшем месяце, были на 10,5% выше уровня продаж за последнее десятилетие для Ноября месяца.

... Продажи Растут Уже Четвёртый Месяц Подряд

Всплеск продаж налицо. Почему я говорю о всплеске, если продажи увеличились всего на пару сотен? Потому, что обычно в Ноябре, относительно Октября, количество сделок с Недвижимостью в Торонто GTA снижается примерно на 1000 единиц, а в этом году, мы напротив, наблюдаем рост на две с половиной сотни транзакций.

Структура Продаж.

Также весьма познавательным оказывается детальное рассмотрение структуры продаж. Мы видим в целом восстановление объёма продаж. Спрос на дома Detached, как и в предыдущие месяцы падает больше других сегментов, но всё же показывает весьма приличные показатели. И если летом, снижение продаж в этом сегменте достигало 60%, то сейчас составляет 19,1%. А по прочим сегментам, картина так и вовсе выглядит очень бодро.

Объём Продаж

Торонто

Объём Продаж

GTA

Объём Продаж

Торонто GTA

Detached

Изменение год/к году

812

-18.9%

2,319

-19.2%

3,131

-19.1%

Semi-Detached

Изменение год/к году

267

-4.0%

474

-7.4%

741

-6.2%

Townhouse

Изменение год/к году

281

-17.6%

908

-6.4%

1,189

-9.3%

Condo Apt

Изменение год/к году

1,606

-6.1%

604

-12.3%

2,210

-7.9%

Чем Вызван Рост Объёма Продаж?

Другой и гораздо более занимательный, для меня, вопрос — чем вызван этот рост? Я нисколько не ставлю под сомнение тот факт, что рынок Недвижимости Торонто GTA оправился от весенних потрясений. Но в то же время, я вижу, что многие аналитики заговорили о том, что рынок уже выбрал весь негатив от нововведений государственных регуляторов и нас ожидает скорый бурный рост, схожий с тем, который наблюдается в Ванкувере. Я же вижу ситуацию немного иначе и считаю, что аномальный рост относительно предыдущих месяцев в Октябре и Ноябре 2017-го года, вызван ничем иным, как введением новых правил квалификации при выдаче ипотечных кредитов. К чему это приведёт, не сложно догадаться – к тому, что после осеннего всплеска, мы будем наблюдать заметное охлаждение активности в первые месяцы 2018-го года.

2. Активные Листинги

Количество Активных Листингов (Объектов выставленных на продажу) — это то, что определяет насколько велик выбор у Покупателей. Разумеется, чем выбор больше, тем комфортнее положение Покупателя и наоборот, чем меньше предложение на рынке, тем сильнее позиции Продавца.

Количество Активных Листингов на рынке в Ноябре 2017-го года составило 18,197 единиц.

Это более чем вдвое ( +110% ) превышает показатель Ноября 2016-го года, когда Покупатели могли выбирать из 8,639 Активных Листингов. По сравнению же с предыдущим месяцем, этот показатель снизился на 3,5%, т.е. в практическом плане не изменился. Уже на протяжении полугода, Количество Активных Листингов, стоит прямо у порога показателя сбалансированного рынка в 20 000 Активных Листингов.

Подписаться на новости о рынке недвижимости

3. Sales to New Listings Ratio

Sales to New Listings Ratio — это индикатор показывающий соотношение количества проданных объектов недвижимости, к тем что были выставлены на продажу за этот же период времени.

Один из моих любимых показателей, так как он лучше всего отражает состояние дел на рынке.

51,4% - Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Ноябре 2017-го года


В общем, Рынок Недвижимости Торонто GTA, пришёл в себя и набирает обороты.

В Октябре 2017-го года, в Торонто GTA, было продано 7,374 объектов жилой Недвижимости. При этом, Количество Новых Листингов, выставленных на продажу, составило 14,349 единиц. Цифра говорит о том, что рынок находится в уравновешенном состоянии между спросом и предложением. Но всё же большинство Риелторов, согласятся с тем, что Рынок Недвижимости в Торонто GTA,  по прежнему смещён в сторону Покупателей.

4. DOM

Average DOM (Days On Market) — показатель среднего количества дней проведённых на рынке объектом недвижимости.

Индикатор Average DOM в Ноябре 2017 составил 24 дня

В Ноябре 2016-го года, недвижимость в Торонто GTA, в среднем продавалась за 17 дней. В прошедшем же месяце среднее время продажи составило 24 дня. Увеличение Среднего Времени Продажи Объекта Недвижимости на 44%, это конечно нехорошо. Но если посмотреть на Среднее Значение за последнее десятилетие, то окажется, что дома продаются достаточно быстро.

5. MOI — Months of Inventory

Months of Inventory — это индикатор указывающий на то, сколько месяцев понадобится для того, чтобы распродать весь запас выставленных на продажу объектов недвижимости, при текущих темпах продаж.

Индикатор Months of Inventory в Ноябре 2.5

Разумеется, в последние месяцы этот показатель заметно подрос, что говорит о некотором охлаждении рынка. При этом, на первый взгляд, этот индикатор достаточно волатилен. Но если мы усредним данные Августа и Сентября, когда был отмечен некоторый дисбаланс, то картина выравнивается и образует хороший устойчивый тренд, подтверждающий усиление активности на Рынке Недвижимости Торонто GTA.

Более того хочется отметить, что индикатор Months of Inventory на уровне менее 3 месяцев, говорит о том, что рынок находится в весьма активном состоянии.

6. Средняя Цена

Средняя Цена - $761,757. А вот здесь осечка!

Не смотря на то, что спрос явно пошёл в гору, а количество Активных Листингов даже немного снизилось, Средняя Цена, ВПЕРВЫЕ за долгие годы оказалась ниже, чем в том же месяце предыдущего года. В Ноябре 2016-го года, Средняя Цена составляла $777,091 и это на 2% больше, чем было отмечено в прошедшем месяце, когда она остановилась у отметки в $761,757. Более того, эта цены оказалась ниже той, которая была зарегистрирована в предыдущие два месяца.

Раскладка по Сегментам

При подробном рассмотрении динамики цен по сегментам, можно отметить только то, что Средняя Цена на Low Rise снижается относительно предыдущих месяцев. А в сегменте домов Detached, даже ниже той, которая была отмечена год назад. Исключение составляет цена Townhouse, которая в Торонто (Area 416), выросла на $18,000. При этом неверным было бы говорить о том, что реальная цена домов стала ниже чем была годом ранее. Это просто структура продаж, которая отражает спрос на более дешёвые объекты недвижимости.

В то же время, Средняя Цена квартир в кондо в Торонто (Area 416), практически не изменяется уже третий месяц к ряду, а в пригородах, так и вовсе стала снижаться. А как же иначе, когда цены в Low Rise сегменте значительно упали за последние полгода, а цены в High Rise сегменте, сильно выросли.

Средняя Цена

Торонто

Средняя Цена

GTA

Средняя Цена

Торонто GTA

Detached

Изменение год/к году

$1,276,184

-5.1%

$898,605

-6.2%

$996,527

-5.8%

Semi-Detached

Изменение год/к году

$904,711

-0.7%

$632,631

+2.2%

$730,668

+1.2%

Townhouse

Изменение год/к году

$760,501

+12.3%

$586,601

+2.7%

$627,700

+4.8%

Condo Apt

Изменение год/к году

$555,396

+17.7%

$414,782

+10.6%

$516,965

+16.4%

7. Средняя Цена по Индексу HPI

HPI (Home Price Index) — это индикатор, который учитывает не только цену объекта недвижимости и его тип, но и берёт в расчёт некоторые характеристики данного объекта. Среди этих характеристик, можно выделить такие как площадь объекта недвижимости, количество комнат, ваннных, гараж, возраст строения, местоположение и т.д.

Этот индекс, для меня лично, является куда более показательным, ввиду того, что позволяет нивелировать флуктуации в структуре продаж. Согласитесь дом дому рознь, и дело даже не в общей площади или количестве спален.

Средняя Цена выросла на 8.4%, составив $744,700

Совершенно иная картина вырисовывается при взгляде на индекс HPI, согласно которому Средняя Цена в Ноябре 2017-го года, выросла в годовом выражении на 8.4%, составив $744,700. Но это на $3,100 меньше, чем в предыдущем месяце.

Эта разница между реальной Средней Ценой и индексом HPI, подтверждает доводы о том, что в данный момент в спросе более дешёвые объекты недвижимости. И самый большой рост цены, наблюдается в самых доступных сегментах. Так, если рост цены по индексу HPI на дом Detached в Торонто GTA, составил в ноябре 2017-го года 4% в годовом выражении, то цена квартиры в кондо выросла на 21.6%.

О чём это говорит? О том, что на данном этапе, жильё в Торонто GTA становится всё менее доступным. Хотя кто сказал, что оно должно являться таковым?

8. Выводы

Какие же выводы напрашиваются из вышеизложенных данных?

Первое

Чем Вызван Всплеск Продаж?

Прогноз относительно того, что в Ноябре нас ожидает всплеск продаж, оказался верным. Остаются не до конца ясными, причины этого всплеска. Что это, резкое восстановление рынка недвижимости в Торонто? Или это оживление вызвано введением новых правил квалификации при выдаче ипотечных кредитов? Я склоняюсь ко второму варианту. А если так, то…

Второе

Второй вывод, вытекающий из первого, состоит в том, что если этот всплеск вызван тем, что Покупатели готовятся к вступлению в действие новых правил выдачи ипотечных кредитов, то в первые месяцы 2018-го года, рынок недвижимости Торонто GTA, ожидает некоторое охлаждение. Я думаю оно продлится до апреля, а далее весенний рынок возьмёт своё.

Третье

Третий вывод состоит в том, что незначительное снижение Средней Цены, относительно предыдущего месяца, при одновременном увеличении количества транзакций, может говорить о том, что рынок окончательно стабилизировался. Выражается это в том, что Продавцы смирились с ценами и положением дел на рынке недвижимости Торонто GTA, а Покупатели, в свою очередь, осознали, что дальнейшего снижения цен не предвидится и стали более активно вести себя на рынке.

На этой оптимистичной ноте, я заканчиваю свой обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA за Ноябрь 2017-го года. До новых встреч!

Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!

Подписаться на новости о рынке недвижимости
2017-12-15T14:43:22+00:00

About the Author:

Hi! My name is Andrei Peresunko. I’m REALTOR, who live and work in Toronto GTA. Real Estate is my real passion. In my Blog you will find analytics and useful information about Toronto GTA Real Estate.

Leave A Comment